Neue Regeln für Ferienvermietungen: Zustimmung von 3/5 der Eigentümergemeinschaft erforderlich

Liebe Eigentümerinnen und Eigentümer,
wir möchten Sie über eine neue gesetzliche Regelung informieren, die bereits in Kraft ist und direkt Ferienwohnungen in Spanien betrifft. Seit dem 3. April 2025 gilt eine Reform, die die Voraussetzungen für die touristische Nutzung einer Wohnung erheblich verändert.

Was hat sich geändert?
Das Organgesetz 1/2025, das das alte Wohnungseigentumsgesetz von 1960 ändert, schreibt vor, dass zur Eröffnung einer neuen Ferienwohnung die vorherige Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erforderlich ist.

Diese Zustimmung erfordert:

• Die Zustimmung von mindestens drei Fünfteln aller Eigentümer,
• und dass diese Eigentümer auch drei Fünftel der Miteigentumsanteile vertreten.

Wird diese Mehrheit nicht erreicht, kann die Gemeinschaft die sofortige Einstellung der Tätigkeit verlangen und gegebenenfalls rechtliche Schritte einleiten.

Wen betrifft diese Regelung?
Diese Maßnahme betrifft ausschließlich neue Ferienwohnungen, die ab dem 3. April 2025 eröffnet werden.
Wenn Ihre Wohnung bereits vor diesem Datum als Ferienunterkunft genutzt wurde und die geltenden touristischen Vorschriften eingehalten wurden, können Sie Ihre Tätigkeit ohne diese neue Genehmigung fortsetzen.

Wenn Sie weitere geltende Einschränkungen kennenlernen möchten, wie etwa die Begrenzung auf 10 Tage Vermietung pro Jahr in der Comunidad Valenciana, laden wir Sie ein, unseren aktualisierten Artikel zu lesen.

Was passiert, wenn ich ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft starte?
Seit Inkrafttreten des Gesetzes:

1. Kann die Eigentümergemeinschaft die sofortige Beendigung der Tätigkeit verlangen.
2. Wird dem nicht nachgekommen, können rechtliche Schritte eingeleitet werden.

Auch wenn es bisher keine ausdrückliche Verbotsklausel in der Teilungserklärung gab, ist jetzt eine formelle Genehmigung notwendig, um eine Wohnung touristisch vermieten zu dürfen.

Was passiert, wenn ich die Lizenz vor dem 3. April beantragt habe?
Wenn Sie sich bereits im Antragsverfahren befanden, aber die touristische Tätigkeit noch nicht begonnen hatten, müssen Sie sich ebenfalls an die neue Vorschrift anpassen.
Das Fehlen eines ausdrücklichen Verbots reicht nicht mehr aus: Es ist nun eine ausdrückliche Genehmigung der Eigentümergemeinschaft erforderlich, die in einem Protokoll dokumentiert werden muss.

Weitere wichtige Änderungen
Zusätzlich zur Anforderung der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft:

• Es wurde eine zentrale digitale Plattform für die Registrierung von Ferienwohnungen eingeführt, die ab Juli 2025 verpflichtend sein wird.
• Wichtige steuerliche Änderungen, die Ferienwohnungsbesitzer betreffen, sind in Vorbereitung.
• Zudem müssen Sie die neuen Meldepflichten und Identifikationspflichten für Gäste gemäß Königlichem Dekret 933/2021 erfüllen, die sowohl Eigentümer als auch Verwaltungsagenturen betreffen.

Warum wurden diese Änderungen eingeführt?
Die Regierung hat diese Reform angestoßen, um den Zugang zu Wohnraum zu erleichtern und das Wachstum von Ferienvermietungen in stark belasteten Gebieten zu regulieren.
Laut der Wohnungsbauministerin Isabel Rodríguez: „Wir brauchen weniger Airbnb und mehr verfügbare Wohnungen.“

Zusammenfassung:

Aspekt	Vor dem 3. April 2025	Ab dem 3. April 2025
Zustimmung der Gemeinschaft erforderlich?	Nicht verpflichtend	Verpflichtend für neue Ferienwohnungen
Erforderliche Mehrheit	Drei Fünftel für ein Verbot in der Teilungserklärung	Drei Fünftel zur Genehmigung der touristischen Nutzung
Auswirkungen auf bestehende Ferienwohnungen?	Nein	Nein
Registrierungspflicht?	Nicht landesweit	Ja, ab Juli 2025

Unser Rat
Wenn Sie planen, eine neue Ferienvermietung zu starten oder gerade Ihre Lizenz beantragen:
✅ Sprechen Sie mit Ihrer Eigentümergemeinschaft und beantragen Sie eine formelle Abstimmung zur ausdrücklichen Genehmigung.
✅ Dokumentieren Sie den gesamten Prozess und bewahren Sie die Protokolle auf.
✅ Lassen Sie sich von unserem Expertenteam beraten, um Ihre Lizenz korrekt zu beantragen und alle neuen gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen.

Wichtig:
❗ Ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft droht die sofortige Schließung Ihrer Tätigkeit.

Haben Sie Fragen zur Anpassung an die neuen Vorschriften?
📞 Kontaktieren Sie uns. Wir helfen Ihnen gerne weiter.

Gibt es weitere Neuerungen?
Ja. Zusätzlich zu dieser neuen Anforderung:

• Es wurde ein „digitales zentrales Portal“ zur Registrierung von Ferienwohnungen geschaffen, das eine offizielle Registrierungsnummer vergibt, die die Gesetzeskonformität bestätigt.
• Diese Plattform ist bereits seit Jahresbeginn geöffnet und wird ab Juli 2025 vollständig verpflichtend sein.
• Die Regierung arbeitet außerdem an einem steuerlichen Maßnahmenpaket, das die touristische Vermietung als wirtschaftliche Tätigkeit mit Umsatzsteuerpflicht einstufen wird.