Ziel: erklären, an wen du vermieten darfst, unter welchen Bedingungen, was du nicht tun darfst – und das Chaos rund um die “10 Tage” verständlich machen.

Was ist in der Region Valencia genau eine Ferienunterkunft (VUT)?

Gesetzliche Definition: eine komplette Immobilie, die zu touristischen Zwecken für ≤ 10 aufeinanderfolgende Tage an denselben Mieter überlassen wird – mit positivem kommunalem Bericht zur städtebaulichen Kompatibilität (und weiteren erforderlichen Titeln) sowie Eintragung ins Register. Zimmerweise Vermietung ist nicht erlaubt. Die Eintragung ist 5 Jahre gültig.
Gemeinden (z. B. Dénia) dürfen verhältnismäßige städtebauliche Beschränkungen festlegen (maximale Anzahl VUT pro Gebäude/Gebiet).

Die berühmte 10-Tage-Regel (und warum sie dich betrifft)

≤ 10 Tage (240 Stunden): das ist VUT → du brauchst Kompatibilität und Eintragung; alle touristischen Pflichten gelten (Werbung mit Registernummer, Hausregeln, Beschwerdeformulare usw.).
> 10 Tage / 240 aufeinanderfolgende Stunden mit demselben Mieter: gilt nicht als touristische Nutzung unter Kontrolle der Generalitat Valenciana und fällt aus der Tourismusregelung heraus. Achtung: Wenn du bereits als VUT eingetragen bist und einen touristischen Betriebszeitraum erklärt hast, darfst du innerhalb dieses Zeitraums keine Verträge über mehr als 10 Tage abschließen, ohne ihn vorher zu ändern – sonst droht die Streichung aus dem Register.

Wenn du in Dénia keine VUT bekommst: An wen darfst du (legal) vermieten?

A) Saison-/Zeitmiete (nicht touristisch)

Für befristete Aufenthalte (befristete Arbeit, Studium, Renovierung, monatelanges Remote Work …).
Rechtsgrundlage: Da es nicht “touristisch” ist (mehr als 10 Tage und nicht über touristische Kanäle vermarktet), ist keine VUT-Eintragung erforderlich. Stütze die Befristungs-/Zweckursache im Vertrag und vermeide “hotelähnliche” Leistungen.

B) Mittlere/längere Wohnraummiete

Nutzung als Hauptwohnsitz des Mieters (sinnvoll ist eine Begründung, dass es nicht touristisch ist).
Außerhalb des autonomen Tourismusrechts (keine VUT-Eintragung nötig).

C) Vermietung an Unternehmen für entsandtes Personal

An der Küste sehr üblich. Strukturiere es als Zeitmiete (mit klarer Ursache) und ohne Beherbergungsleistungen.

Was du nicht tun darfst, wenn du keine VUT bist

Kurze Vermietungen (≤ 10 Tage) mit touristischem Zweck.
Zimmerweise Vermietung zu touristischen Zwecken (ausdrücklich verboten; sehr schwerer Verstoß, wenn betrieben/vermarktet/beworben).
Werbung auf touristischen Kanälen (touristische Zweckbestimmung wird vermutet und VUT-Regeln greifen).
Wenn du bereits eingetragen bist und einen touristischen Zeitraum erklärt hast: keine nicht-touristischen Verträge in diesem Zeitraum mischen, ohne ihn vorher zu ändern (Risiko der Streichung).

Muss ich Gästedaten melden, wenn ich ohne VUT vermiete?

Das RD 933/2021 verpflichtet alle, die Beherbergung ausüben – professionell oder nicht –, zur Registrierung und Meldung von Gästedaten; Beherbergung ist definiert als Übernachtung gegen Entgelt, mit oder ohne Zusatzleistungen.
Das Innenministerium stellt die Plattform SES.Hospedajes (Sede) zur Verfügung; es gab eine Anpassungsfrist bis zum 01.10.2024.
Empfehlung: Wenn deine nicht-touristische Vermietung Übernachtungen umfasst (z. B. Zeitmiete), registriere und erfülle die Pflicht zur rechtlichen Absicherung. Die autonomen FAQs erinnern an diese Pflicht für VUT und verweisen auf SES.Hospedajes.

Eigentümergemeinschaft und Urbanismus

Die Gemeinschaft kann touristische Aktivität begrenzen oder konditionieren (Art. 17.12 LPH); damit es Dritten gegenüber wirksam ist, sollte es in der Satzung stehen und registriert sein. Die FAQs betonen das.
Die Gemeinde kann verhältnismäßige Kontingente/Beschränkungen für VUT festlegen (Art. 64 bis).

Schnelle Checkliste (Copy/Paste)

Modell wählen:
- Wenn du kurze Aufenthalte (≤ 10 Tage) willst → brauchst du VUT (wenn du sie nicht bekommst: nicht machen).
- Wenn du > 10 Tage anpeilst → Zeitmiete oder Wohnen (nicht touristisch).
Zeitmietvertrag: Ursache der Befristung, Dauer, Kaution und Nebenkosten klar regeln; “hotelähnliche” Leistungen vermeiden.
Werbung: keine touristischen Kanäle und keine Begriffe verwenden, die dich als VUT einordnen.
Gästemeldung: RD 933/2021 über SES.Hospedajes prüfen/umsetzen.
Gemeinschaft/Planung: Beschlüsse und Planung prüfen, falls du irgendwann VUT möchtest.

Häufige Fragen

Darf ich zimmerweise vermieten, wenn ich keine VUT bin?

Wenn die Nutzung touristisch ist (oder so beworben wird), nein: Zimmervermietung ist verboten.
Im nicht-touristischen Bereich ist das am riskantesten: Es wird schnell als Beherbergung eingestuft (und dann gilt RD 933/2021).

Kann ich “touristische Monate” und Monate als Zeitmiete abwechseln?

Wenn du als VUT eingetragen bist und einen touristischen Zeitraum erklärt hast, mische keine Aufenthalte von mehr als 10 Nächten in diesem Zeitraum, ohne ihn vorher zu ändern (Risiko der Streichung).

Brauche ich Registernummer, Hausregeln und Beschwerdeformulare?

Nur, wenn du VUT bist: Registernummer in der Werbung, Hausregeln und Beschwerdeformulare sind im touristischen Regime verpflichtend.

Fazit (für Dénia)

Wenn Bebauungsplan oder Gebäude VUT verhindern, kannst du mit Verträgen von mehr als 10 Tagen (Zeitmiete/Wohnen) legal Einnahmen erzielen. Vertrag sauber aufsetzen, keine Anzeichen touristischer Beherbergung – und SES.Hospedajes erwägen. So arbeitest du legal und ohne Konflikt mit dem Tourismusrecht.

Verwendete Rechtsquellen

Decreto-ley 9/2024, Consell (CV): VUT-Definition (≤ 10 Nächte), Verbot der Zimmervermietung, städtebauliche Kompatibilität, Werbung mit Registernummer, kommunale Beschränkungen, Gültigkeit 5 Jahre.
Offizielle VUT-FAQs der GVA (30.08.2024): Auswirkungen von 11+ Nächten, Betriebszeiträume und Streichung bei Vermischung, Beschwerdeformulare, Gästeregistrierung.
RD 933/2021 (Innenministerium): Definition Beherbergung und Pflichten zur Registrierung/Meldung (Plattform SES.Hospedajes).
LPH (Hinweis über FAQs): Möglichkeit, touristische Aktivität durch Gemeinschaftsbeschluss zu begrenzen (Art. 17.12).