Le fait qu’un logement ne puisse pas obtenir de licence touristique à Dénia ne signifie pas nécessairement qu’il doit rester vide ni qu’il est impossible de le louer.

Cela signifie quelque chose de plus précis : si le bien ne remplit pas les conditions nécessaires pour fonctionner comme logement à usage touristique (VUT), il ne peut pas être commercialisé et exploité légalement comme tel.

D’autres formes de location peuvent toutefois être parfaitement légales selon le logement, la durée des séjours et, surtout, l’usage réel que le locataire fera du bien.

À Dénia, cette question est particulièrement importante depuis l’adoption de la nouvelle réglementation municipale sur les logements touristiques en 2026, qui prévoit des limites différentes selon les zones et s’ajoute aux règles régionales et à celles des copropriétés.

Dans ce guide, nous expliquons pourquoi un logement peut ne pas être admissible à l’usage touristique, quelles alternatives existent et quelles erreurs il convient d’éviter.

Mise à jour en octobre 2026 : ce guide tient compte de la réglementation touristique valencienne actuelle, de la nouvelle ordonnance municipale de Dénia et du régime actuel de la location saisonnière.

D’abord : que signifie réellement « je ne peux pas obtenir de licence touristique » ?

Nous utilisons généralement l’expression « licence touristique » parce que c’est ainsi que la plupart des propriétaires connaissent et recherchent cette procédure.

Techniquement, dans la Communauté valencienne, la procédure repose sur une déclaration responsable suivie de l’inscription du logement au Registre du tourisme, à condition que les exigences applicables soient remplies au préalable.

Parmi ces exigences figure un rapport municipal favorable de compatibilité urbanistique pour l’usage touristique, ou document équivalent.

Ainsi, lorsque nous disons qu’un logement « ne peut pas obtenir de licence touristique », cela signifie généralement qu’un obstacle empêche de finaliser légalement la procédure ou d’exercer l’activité touristique.

Pour connaître la procédure complète, consultez notre guide sur l’obtention de la licence touristique à Dénia en 2026.

Pourquoi un logement peut-il ne pas être adapté à la location touristique à Dénia ?

Il n’existe pas une seule cause. Avant de chercher une alternative, il faut identifier précisément le problème.

1. La zone a atteint la limite autorisée de logements touristiques

Depuis août 2026, Dénia dispose d’une ordonnance municipale spécifique pour les logements à usage touristique.

La réglementation divise la commune en différentes zones et applique des restrictions différentes selon l’emplacement.

Dans certains secteurs du centre-ville, des pourcentages maximums ou des limites à la création de nouvelles VUT s’appliquent, tandis que d’autres zones sont soumises à un régime différent.

Ainsi, deux logements presque identiques peuvent avoir des possibilités différentes simplement parce qu’ils se trouvent dans des rues ou secteurs urbanistiques distincts.

Jesús Pobre dispose également d’un régime spécifique.

Avant de conclure que « Dénia ne délivre plus de licences », il faut donc vérifier l’emplacement exact du bien.

Nous expliquons les différentes zones dans notre guide sur la réglementation 2026 des logements touristiques à Dénia.

2. Il est impossible d’obtenir une compatibilité urbanistique favorable

Pour inscrire un nouveau logement touristique, il est nécessaire d’obtenir le rapport municipal favorable de compatibilité urbanistique correspondant, ou un document équivalent.

Si le service d’urbanisme estime que l’usage touristique n’est pas compatible avec la réglementation applicable au bien, le propriétaire ne peut pas poursuivre simplement l’inscription touristique en ignorant cette situation.

Il faut alors déterminer si l’obstacle peut être corrigé ou s’il est préférable d’envisager une autre forme de location.

3. La copropriété n’autorise pas la nouvelle activité touristique

Depuis le 3 avril 2025, toute personne souhaitant commencer une nouvelle activité de location touristique dans un immeuble soumis au régime de la copropriété doit obtenir l’approbation expresse prévue par la loi.

En règle générale, il faut le vote favorable de trois cinquièmes de l’ensemble des copropriétaires représentant également trois cinquièmes des quotes-parts.

Si le règlement de copropriété ou le titre constitutif contient déjà une interdiction valable, la situation peut être plus complexe.

Vous pouvez approfondir ce sujet dans notre article sur l’autorisation de la copropriété pour la location touristique.

4. Le logement ne remplit pas d’autres conditions nécessaires

Des obstacles peuvent également être liés au bien lui-même ou à sa documentation.

problèmes liés à la référence cadastrale individualisée,
documentation urbanistique incomplète,
situation concernant l’occupation ou l’habitabilité,
non-respect de certaines exigences techniques ou d’équipement,
ou divergences administratives à corriger avant l’inscription.

Tous ces problèmes ne sont pas nécessairement définitifs.

Certains peuvent être régularisés ; dans d’autres cas, le logement ne correspond tout simplement pas à l’usage touristique dans sa situation actuelle.

5. Vous avez acheté un logement qui possédait auparavant un numéro touristique

Le fait qu’un logement ait déjà été exploité comme hébergement touristique ne signifie pas qu’un nouveau propriétaire puisse automatiquement conserver exactement la même situation administrative.

Les changements de titulaire et les nouvelles déclarations doivent être examinés selon la réglementation en vigueur au moment concerné.

Ne pas pouvoir être une VUT ne signifie pas ne pas pouvoir louer

C’est l’idée essentielle.

La réglementation touristique encadre une forme précise d’exploitation du logement.

D’autres formes de location existent.

L’alternative adaptée dépend principalement :

de la personne qui occupera le logement,
de la durée,
du motif du séjour,
du fait qu’il s’agisse ou non de sa résidence habituelle,
et des conditions convenues.

Il ne faut pas simplement utiliser un autre nom de contrat pour reproduire une activité touristique que le logement ne peut pas exercer légalement.

Option 1 : la location temporaire ou saisonnière

Pour de nombreux propriétaires à Dénia, la location temporaire peut constituer une alternative intéressante.

Elle correspond à des personnes qui ont besoin d’un logement pour une période limitée sans en faire leur résidence permanente.

travailleurs déplacés,
personnes télétravaillant temporairement depuis Dénia,
étudiants,
personnes suivant un traitement médical,
familles dont la résidence principale est en travaux,
personnes temporairement installées dans la région,
ou séjours saisonniers limités à une période déterminée.

L’essentiel est qu’il existe une utilisation temporaire réelle et que le contrat corresponde à la réalité.

Le logement n’a pas besoin d’être inscrit comme VUT pour faire l’objet d’un bail saisonnier correctement structuré.

Combien de jours doit durer une location saisonnière ?

Dans la Communauté valencienne, il existe une limite importante du point de vue touristique.

Les logements cédés à des fins touristiques pendant 10 jours consécutifs ou moins au même locataire peuvent entrer dans la définition VUT.

Les séjours de 11 jours consécutifs ou plus sortent de cette définition régionale.

Mais le onzième jour ne transforme pas automatiquement n’importe quel séjour en location saisonnière valable.

Il faut encore déterminer quel régime correspond réellement à l’usage du logement.

Notre guide sur la location légale d’un logement pendant plus de 10 jours à Dénia explique ce point en détail.

Puis-je louer pendant deux semaines à une famille venue en vacances ?

Un séjour de plus de 10 jours sort de la définition valencienne des logements touristiques.

La Loi sur les baux urbains reconnaît les locations saisonnières, y compris la saison estivale.

Selon les circonstances, un séjour de vacances supérieur à 10 jours peut donc être étudié sous le régime saisonnier.

Cela ne signifie pas qu’il faut transformer automatiquement chaque réservation en contrat temporaire.

Option 2 : location longue durée comme résidence habituelle

Une autre possibilité consiste à destiner le logement au marché résidentiel.

Dans ce cas, il est loué pour satisfaire le besoin permanent de logement du locataire.

Il ne s’agit ni de tourisme ni d’un séjour temporaire.

Ce modèle peut être particulièrement intéressant lorsque :

le propriétaire recherche de la stabilité,
il n’a pas besoin de disposer du logement à certaines périodes,
il souhaite limiter la rotation des occupants,
ou le logement convient particulièrement à des résidents à l’année.

Option 3 : location temporaire à des travailleurs ou entreprises

Dénia et la Marina Alta accueillent tout au long de l’année des professionnels ayant besoin d’un logement pour des projets, travaux, services sanitaires, hôtellerie, entreprises internationales ou autres déplacements professionnels.

Dans ces cas, le besoin temporaire peut être clair.

Le locataire peut être directement le travailleur ou, selon l’opération, une entreprise qui doit loger du personnel déplacé.

Quelle option peut générer le plus de revenus ?

Il n’existe pas de réponse universelle.

Un logement très performant en location touristique n’obtiendra pas nécessairement le même résultat en location temporaire ou résidentielle.

À l’inverse, certains biens peuvent être particulièrement adaptés aux séjours de plusieurs mois grâce à leur emplacement, leur distribution, leur parking, leur espace de travail ou leur proximité du centre.

Il faut comparer :

le loyer possible,
les mois réellement disponibles,
les périodes de vacance,
les charges et consommations,
le ménage et les rotations,
la maintenance,
le temps consacré à la gestion,
et la disponibilité que le propriétaire souhaite conserver.

Ce qu’il ne faut PAS faire si votre logement ne peut pas fonctionner comme VUT

Proposer des courts séjours touristiques sans inscription

Si le logement est commercialisé à des fins touristiques pour des séjours correspondant à la définition VUT, il doit respecter les exigences correspondantes.

Utiliser le numéro touristique d’un autre logement

L’inscription touristique correspond à un logement précis. Le numéro d’un autre bien ne peut pas être utilisé.

Fractionner artificiellement un séjour

Diviser des contrats ou réservations uniquement pour modifier artificiellement leur apparence juridique peut poser problème.

Appeler « saisonnier » un logement qui est réellement une résidence habituelle

La présence d’une date de fin ne suffit pas à transformer en location saisonnière une relation qui répond réellement à un besoin permanent de logement.

Utiliser la location temporaire comme substitut automatique à une licence refusée

Un logement non éligible à la VUT ne signifie pas que n’importe quel séjour peut automatiquement être traité comme temporaire.

Puis-je annoncer un logement sans licence touristique sur Airbnb ou Booking ?

La réponse nécessite des nuances.

La réglementation valencienne considère l’utilisation de canaux de commercialisation touristique comme un élément pouvant indiquer une finalité touristique.

Mais cette même réglementation exclut expressément de la définition VUT les séjours de 11 jours consécutifs ou plus au même locataire.

La plateforme utilisée ne détermine donc pas à elle seule la nature juridique du contrat.

Ce qu’il ne faut pas faire, c’est utiliser une plateforme touristique pour commercialiser des courts séjours touristiques dans un logement qui ne peut pas légalement fonctionner comme VUT.

Que se passe-t-il avec la copropriété en cas de location temporaire ?

L’exigence spécifique d’approbation aux trois cinquièmes vise l’exercice de l’activité touristique prévue par la réglementation sectorielle.

Une location résidentielle ou saisonnière correctement configurée ne devient pas automatiquement une activité touristique simplement parce que le logement ne possède pas de VUT.

Il reste néanmoins conseillé de vérifier le règlement de copropriété et les circonstances particulières de l’immeuble.

Et si mon logement possédait déjà une licence touristique ?

Cette situation doit être analysée différemment.

La nouvelle ordonnance de Dénia ne signifie pas que tous les logements touristiques existants ont automatiquement perdu leur autorisation.

Il faut vérifier :

la date et la situation de l’inscription,
le titulaire actuel,
la période d’activité touristique déclarée,
la date de renouvellement,
l’adaptation aux nouvelles exigences,
et la situation du logement au regard de la nouvelle ordonnance municipale.

Nous ne recommandons pas de radier une VUT valable simplement parce qu’une nouvelle ordonnance a été adoptée sans étudier d’abord le dossier.

Puis-je combiner location touristique et location temporaire au cours de l’année ?

Dans certains cas oui, mais cela doit être correctement organisé.

Une VUT déclare les périodes pendant lesquelles elle exerce une activité touristique.

La réglementation valencienne prévoit la radiation lorsqu’un logement est utilisé, pendant une période déclarée touristique, dans le cadre d’un bail résidentiel ou saisonnier soumis à la LAU.

Quelle alternative choisir si je ne peux pas obtenir de licence touristique ?

Il n’existe pas de réponse unique.

Pourquoi le logement ne peut-il pas être une VUT ?
Quand souhaitez-vous utiliser personnellement le logement ?
Quel type de demande existe pour ce bien ?
Recherchez-vous un revenu maximal, de la stabilité ou de la flexibilité ?

Exemple pratique 1 : appartement dans une zone sans nouvelles VUT

Imaginons un appartement de deux chambres, en bon état, avec parking et piscine, situé dans une zone où une nouvelle inscription touristique n’est actuellement pas possible.

Le propriétaire l’utilise en juillet et août et souhaite obtenir des revenus le reste de l’année.

Il peut alors être étudié pour :

des séjours temporaires de plusieurs mois,
des travailleurs déplacés,
des personnes passant une partie de l’hiver à Dénia,
ou d’autres profils disposant d’un besoin temporaire réel.

Exemple pratique 2 : la copropriété n’approuve pas l’usage touristique

Un propriétaire peut disposer d’un logement compatible d’un point de vue urbanistique mais ne pas obtenir l’approbation nécessaire de la copropriété.

Il ne devrait pas commencer l’activité touristique dans l’espoir de régulariser la situation ensuite.

Il peut en revanche étudier une location temporaire ou résidentielle.

Exemple pratique 3 : le propriétaire veut conserver de la flexibilité

Certains propriétaires souhaitent utiliser eux-mêmes le logement pendant certaines semaines.

La location temporaire peut être intéressante si la demande correspond aux périodes réellement disponibles et si chaque séjour est correctement formalisé.

Comment Edeal Homes peut vous aider

Lorsqu’un propriétaire nous contacte parce que son logement ne peut pas obtenir d’inscription touristique, nous commençons par déterminer pourquoi.

une zone sans capacité pour de nouvelles VUT,
une copropriété qui n’autorise pas l’activité,
un problème documentaire pouvant être corrigé,
ou un logement simplement mieux adapté à un autre marché.

Nous pouvons ensuite déterminer si le bien correspond à la location temporaire à Dénia ou si l’option touristique peut être réétudiée ultérieurement.

Notre objectif n’est pas de donner un autre nom à la location touristique, mais de trouver la formule qui correspond réellement au bien et à l’usage souhaité par le propriétaire.

Conclusion : un logement sans licence touristique conserve des possibilités

Ne pas pouvoir inscrire un logement comme VUT peut modifier fortement la stratégie du propriétaire, mais cela ne signifie pas nécessairement renoncer à la location.

La clé consiste d’abord à comprendre pourquoi l’activité touristique n’est pas possible, puis à déterminer quel usage est compatible avec :

la réglementation,
les caractéristiques du logement,
la demande,
et les besoins du propriétaire.

L’essentiel est de ne pas transformer un obstacle administratif en activité touristique irrégulière alors que d’autres solutions légales existent.

Questions fréquentes sur les logements sans licence touristique à Dénia

Puis-je louer un logement à Dénia sans licence touristique ?

Oui, à condition que la location ne constitue pas une activité touristique nécessitant une inscription VUT et que le régime contractuel réellement applicable soit utilisé.

Puis-je le louer 11 jours sans licence touristique ?

Un séjour de 11 jours consécutifs ou plus au même locataire sort de la définition régionale de VUT, mais cela ne le transforme pas automatiquement en location temporaire valable.

Puis-je l’annoncer sur Airbnb sans numéro touristique ?

Il ne faut pas utiliser une plateforme touristique pour proposer des courts séjours relevant juridiquement de la VUT sans respecter ses exigences. Les séjours plus longs nécessitent une analyse différente.

Puis-je faire des contrats saisonniers de trois ou six mois ?

Oui, lorsqu’il existe une utilisation réellement temporaire et que le contrat reflète correctement la situation.

Puis-je louer toute l’année avec des contrats temporaires ?

Cela dépend de la réalité de chaque séjour. Des contrats temporaires successifs pour des personnes qui établissent en réalité leur résidence habituelle peuvent être requalifiés.

Que se passe-t-il si ma copropriété refuse la location touristique ?

Vous ne devriez pas commencer une nouvelle activité touristique nécessitant cette autorisation. D’autres formes de location non touristiques peuvent être étudiées.

La nouvelle ordonnance de Dénia supprime-t-elle toutes les licences touristiques ?

Non. Elle établit des régimes et restrictions différents selon les zones. Les logements déjà légalement inscrits ne perdent pas automatiquement leur situation.

Quelle formule est préférable : temporaire ou longue durée ?

Cela dépend du logement et des objectifs du propriétaire. Il faut comparer loyer, charges, disponibilité, demande, flexibilité et temps de gestion.