Objetivo: explicar a quién puedes alquilar, en qué condiciones, qué no puedes hacer y resolver el lío de las “10 noches”.
¿Qué es exactamente una vivienda de uso turístico (VUT) en la Comunitat Valenciana?
- Definición legal: inmueble completo que se cede con fines turísticos por un tiempo ≤ 10 días seguidos al mismo arrendatario, con informe municipal de compatibilidad urbanística favorable (y demás títulos exigibles) e inscripción en el Registro. No se permite por habitaciones. La inscripción tiene validez 5 años.
- Los ayuntamientos (p. ej., Dénia) pueden fijar limitaciones urbanísticas proporcionadas (número máximo de VUT por edificio/zona).
La famosa regla de las 10 noches (y por qué te afecta)
- ≤ 10 noches: es VUT → necesitas compatibilidad urbanística e inscripción; se aplican todas las obligaciones turísticas (publicidad con nº de registro, normas internas, hojas de reclamaciones, etc.).
- ≥ 11 noches seguidas con un mismo inquilino: no se considera uso turístico y queda fuera de la normativa turística. Ojo si ya estabas inscrito como VUT y declaraste un periodo turístico: no puedes firmar contratos de 11+ noches dentro de ese periodo sin modificarlo; si lo haces, te pueden dar de baja en el Registro.
Si no puedes optar a VUT en Dénia, ¿a quién sí puedes alquilar (legalmente)?
A) Alquiler de temporada (no turístico)
- Para estancias temporales (trabajo temporal, estudios, obras, teletrabajo por meses…).
- Base legal: como no es “turístico” (supera 10 noches y no se comercializa por canales turísticos), no exige inscripción VUT. Refuerza la causa de temporalidad en el contrato y evita servicios “de hotel”.
B) Alquiler residencial de medio/largo plazo
- Uso como vivienda habitual del inquilino.
- Fuera del ámbito turístico autonómico (no requiere inscripción VUT).
C) Alquiler a empresas para personal desplazado
- Vía frecuente en costa. Estructúralo como temporada (con causa) y sin servicios de hospedaje.
Lo que no puedes hacer si no eres VUT
- Alquileres cortos (≤ 10 noches) con fines turísticos.
- Alquilar por habitaciones con fines turísticos (prohibición expresa; infracción muy grave si se ejerce/comercializa/publicita).
- Publicitar en canales turísticos (se presume finalidad turística y te aplica la normativa VUT).
- Si ya estás inscrito y declaraste un periodo turístico, no mezclar contratos no turísticos dentro de ese periodo sin cambiarlo (riesgo de baja).
¿Debo pasar partes de viajeros si alquilo sin ser VUT?
- El RD 933/2021 obliga a quienes ejercen actividades de hospedaje, profesional o no, a registrar e informar datos de viajeros; define hospedaje como dar pernocta a cambio de precio, con o sin servicios complementarios.
- Interior ofrece la plataforma SES.Hospedajes (Sede del Ministerio) para cumplir esta obligación; hubo periodo de adaptación hasta el 1/10/2024.
- Práctica recomendada: si tu alquiler no turístico implica pernocta (p. ej., temporada), registra y cumple por seguridad jurídica. Las FAQs autonómicas recuerdan esta obligación para VUT y remiten a SES.Hospedajes.
Comunidad de propietarios y urbanismo
- La comunidad puede limitar o condicionar la actividad turística (art. 17.12 LPH); para ser oponible a terceros conviene su constancia estatutaria e inscripción registral. Las FAQs lo recalcan.
- El Ayuntamiento puede establecer cupos/limitaciones urbanísticas proporcionadas de VUT (art. 64 bis).
Checklist rápido (copiar/pegar)
- Decide el modelo:
- Si buscas estancias cortas (≤ 10 noches) → necesitas VUT (si no puedes, no lo hagas).
- Si apuntas a 11+ noches → temporada o residencial (no turístico).
- Contrato de temporada: indica causa de temporalidad, duración, fianza y gastos; evita servicios “hotel”.
- Publicidad: no uses canales turísticos ni términos que te encuadren como VUT.
- Partes de viajeros: valora cumplir RD 933/2021 vía SES.Hospedajes.
- Comunidad/urbanismo: revisa acuerdos y planeamiento si algún día quisieras VUT.
Preguntas frecuentes
¿Puedo alquilar por habitaciones si no soy VUT?
- Si la explotación es turística (o se publicita como tal), no: está prohibido el alquiler por habitaciones.
- En no turístico, es el terreno más arriesgado: es fácil que se califique como hospedaje (y entonces aplica RD 933/2021).
¿Puedo alternar meses “turísticos” y meses de temporada?
- Si estás inscrito como VUT y declaraste un periodo turístico, no mezcles 11+ noches dentro de ese periodo sin modificarlo (riesgo de baja).
¿Debo poner número de registro, normas internas y hojas de reclamaciones?
- Solo si eres VUT: publicidad con nº de registro, normas internas y hojas son exigibles al régimen turístico.
Conclusión (para Dénia)
Si el planeamiento o tu edificio impiden la VUT, puedes rentabilizar con contratos de 11+ noches (temporada/residencial). Cuida el contrato, evita signos de hospedaje turístico y valora cumplir SES.Hospedajes. Así operas legalmente y sin chocar con la normativa turística.
Referencias legales utilizadas
- Decreto-ley 9/2024, Consell (CV): definición VUT (≤10 noches), prohibición por habitaciones, compatibilidad urbanística, publicidad con nº de registro, limitaciones urbanísticas municipales, validez 5 años.
- FAQs oficiales VUT GVA (30/08/2024): efectos de 11+ noches, periodos de funcionamiento y baja por mezclar, hojas de reclamaciones, registro viajeros.
- RD 933/2021 (Interior): definición de hospedaje y obligaciones de registro e información (plataforma SES.Hospedajes).
- LPH (recordatorio vía FAQs): posibilidad de limitar la actividad turística por acuerdo de la comunidad (art. 17.12).
