In den vergangenen Monaten haben viele Eigentümer von Ferienunterkünften vom NRA, dem staatlichen Register für Kurzzeitvermietungen, der digitalen zentralen Anlaufstelle, den regionalen Tourismusregistern und dem bereits bekannten System SES.Hospedajes gehört.
Dass diese neuen Verpflichtungen für Verwirrung sorgen, ist verständlich. Innerhalb kurzer Zeit wurden mehrere Regelungen eingeführt, einige auf staatlicher Ebene, andere durch die autonomen Gemeinschaften und weitere, die insbesondere Online-Buchungsplattformen betreffen.
Die jüngste wichtige Änderung erfolgte im Mai 2026: Das spanische Oberste Gericht hat das staatliche Register für Kurzzeitvermietungen aufgehoben. Dieses Register verpflichtete Eigentümer dazu, eine staatliche Registrierungsnummer zu beantragen, bevor sie eine Unterkunft auf digitalen Plattformen anbieten konnten.
Dies bedeutet jedoch nicht, dass Ferienvermietungen nicht mehr kontrolliert werden oder dass sämtliche Pflichten entfallen. Geändert hat sich vor allem, welche Behörden für die Registrierung und Kontrolle touristischer Unterkünfte zuständig sind.
Was war die NRA-Registrierungsnummer?
Die NRA, also die Registrierungsnummer für Vermietungen, war Bestandteil des durch das Königliche Dekret 1312/2024 eingeführten Systems. Dieses regelte das staatliche Register für Kurzzeitvermietungen und die digitale zentrale Anlaufstelle.
Ziel war es, Kurzzeitvermietungen zu kontrollieren. Dazu gehörten sowohl touristische Unterkünfte als auch saisonale Vermietungen, insbesondere wenn diese über Online-Plattformen angeboten wurden.
In der Praxis führte das System zu einer zusätzlichen Verwaltungspflicht. Neben der regionalen touristischen Registrierungsnummer mussten Eigentümer eine staatliche Nummer beantragen, um ihre Unterkunft rechtmäßig auf Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder ähnlichen Webseiten veröffentlichen zu können.
Was hat das Oberste Gericht entschieden?
Mit einem Urteil vom Mai 2026 hat das spanische Oberste Gericht das Verfahren zur Einrichtung des staatlichen Registers für Kurzzeitvermietungen aufgehoben.
Nach Auffassung des Gerichts darf der spanische Staat kein landesweites Register einrichten, das in die bereits bestehenden Zuständigkeiten der autonomen Gemeinschaften in den Bereichen Wohnen und Tourismus eingreift oder diese doppelt.
Einfach ausgedrückt: Wenn eine autonome Gemeinschaft bereits über ein eigenes Tourismusregister verfügt, wie dies in der Valencianischen Gemeinschaft der Fall ist, darf der Staat kein paralleles Register als zusätzliche Voraussetzung für die Veröffentlichung einer Unterkunft verlangen.
Die wichtigste Änderung lautet daher: Das staatliche Register und die damit verbundene Eintragung über das Grundbuch sind keine verpflichtenden Voraussetzungen mehr, um touristische oder kurzfristig vermietete Unterkünfte auf digitalen Plattformen anzubieten.
Wird eine touristische Lizenz weiterhin benötigt?
Ja. Dies ist der wichtigste Punkt für Eigentümer: Die Aufhebung des staatlichen Registers beseitigt nicht die Verpflichtung, die regionalen Tourismusvorschriften einzuhalten.
In der Valencianischen Gemeinschaft müssen touristische Unterkünfte weiterhin über die entsprechende regionale touristische Registrierungsnummer verfügen und über das vorgesehene Erklärungs- oder Selbstregistrierungsverfahren angemeldet werden.
Die staatliche NRA und die regionale touristische Registrierungsnummer sind somit zwei unterschiedliche Dinge. Das Urteil betrifft das staatliche System, hebt jedoch regionale oder kommunale Verpflichtungen nicht auf.
Wird die digitale zentrale Anlaufstelle abgeschafft?
Nicht vollständig. Nach den im Anschluss an das Urteil veröffentlichten Informationen hat das Oberste Gericht zwar das staatliche Register aufgehoben, die digitale zentrale Anlaufstelle sowie bestimmte Pflichten zur Datenübermittlung durch Online-Plattformen jedoch beibehalten.
Buchungsplattformen können daher weiterhin verpflichtet sein, Informationen zu übermitteln und an Kontrollen mitzuwirken. Das System darf sich jedoch nicht mehr auf ein staatliches Register stützen, das regionale Register ersetzt oder doppelt.
Was geschieht mit Unterkünften, die bereits eine NRA erhalten haben?
Dieser Punkt kann in der Praxis weiterhin zu Unsicherheit führen. Viele Eigentümer hatten das Verfahren zur Beantragung der staatlichen Registrierungsnummer bereits begonnen oder abgeschlossen.
Nach dem Urteil verliert die NRA ihre Funktion als verpflichtende Voraussetzung für die Veröffentlichung einer Unterkunft. Behörden und Online-Plattformen benötigen jedoch möglicherweise Zeit, um ihre Verfahren entsprechend anzupassen.
Eigentümer sollten daher vorerst sämtliche Unterlagen aufbewahren, prüfen, ob die Unterkunft ordnungsgemäß bei der zuständigen regionalen Behörde registriert ist, und sicherstellen, dass die Anzeigen alle nach geltendem Recht erforderlichen Angaben enthalten.
Welche Pflichten gelten weiterhin für Ferienunterkünfte?
Obwohl das staatliche NRA-System aufgehoben wurde, müssen Eigentümer und Verwalter touristischer Unterkünfte weiterhin mehrere wichtige Anforderungen erfüllen.
Die Unterkunft muss über die entsprechende regionale touristische Registrierung verfügen, sofern diese von der autonomen Gemeinschaft vorgeschrieben wird. In der Valencianischen Gemeinschaft bleibt diese Verpflichtung wesentlich.
Auch die Pflicht zur Übermittlung der Gästedaten über SES.Hospedajes gemäß dem Königlichen Dekret 933/2021 bleibt bestehen. Sie betrifft Anbieter von Unterkünften und umfasst die Erfassung sowie Übermittlung der Daten der Reisenden an die zuständigen Behörden.
Darüber hinaus müssen Unterkünfte weiterhin die geltenden Anforderungen in Bezug auf Bewohnbarkeit, Sicherheit, Ausstattung, Gästeinformationen, kommunale Vorschriften und gegebenenfalls die Regelungen der Eigentümergemeinschaft erfüllen.
Was bedeutet diese Änderung für Eigentümer?
Für viele Eigentümer stellt das Urteil eine administrative Erleichterung dar, da eine doppelte Registrierungspflicht entfällt, die zuvor zu Unsicherheit, zusätzlichen Kosten und mehr Verwaltungsaufwand geführt hatte.
Das Urteil darf jedoch nicht als vollständige Deregulierung der Ferienvermietung verstanden werden.
Die wichtigste Schlussfolgerung ist, dass die Kontrolle touristischer Unterkünfte wieder in erster Linie bei den autonomen Gemeinschaften und Gemeinden liegt. Der Staat behält jedoch bestimmte Instrumente zur Koordination und zum Datenaustausch mit Online-Plattformen.
Bevor eine Immobilie als Ferienunterkunft angeboten wird, sollten Eigentümer daher drei wesentliche Punkte prüfen:
- Ob die Immobilie rechtmäßig als touristische Unterkunft genutzt werden darf.
- Ob sie ordnungsgemäß bei der zuständigen autonomen Gemeinschaft registriert ist.
- Ob alle Pflichten zur Gästemeldung, kommunalen Vorschriften und Anforderungen an die Veröffentlichung erfüllt werden.
Was bedeutet dies für Dénia und die Valencianische Gemeinschaft?
In Dénia und in der gesamten Valencianischen Gemeinschaft müssen Eigentümer weiterhin besonders auf das Tourismusregister der Valencianischen Gemeinschaft, die regionalen Anforderungen und mögliche Vorgaben der Gemeinde achten.
Die Aufhebung des staatlichen Registers beseitigt weder die Pflicht zur ordnungsgemäßen Registrierung der Unterkunft noch die Verpflichtung, alle Anforderungen für Ferienvermietungen einzuhalten.
In einem Reiseziel mit einem so bedeutenden Ferienvermietungsmarkt wie Dénia umfasst eine professionelle Verwaltung weit mehr als nur die Beantragung einer Registrierungsnummer. Dazu gehören die Prüfung der Unterlagen, die Verwaltung von Anzeigen und Buchungen, die Anmeldung der Gäste, die Koordination von Reinigung und Instandhaltung, die Preisgestaltung und die laufende Beobachtung rechtlicher Änderungen.
Fazit: weniger doppelte Bürokratie, aber weiterhin Verantwortung
Die jüngste Änderung im Zusammenhang mit der NRA bedeutet nicht, dass Ferienvermietungen nicht mehr reguliert werden. Das Oberste Gericht hat die Einführung eines staatlichen Systems gestoppt, das die bereits von den autonomen Gemeinschaften geführten Register doppelte.
Für Eigentümer ist die wichtigste Aussage eindeutig: Die staatliche NRA steht nicht mehr im Mittelpunkt des Systems, die regionale touristische Lizenz oder Registrierung bleibt jedoch unverzichtbar.
Auch die Pflichten zur Gästemeldung, die lokalen Vorschriften und die Anforderungen der jeweiligen autonomen Gemeinschaft bleiben weiterhin bestehen.
In einem sich ständig verändernden rechtlichen Umfeld kann eine professionelle Immobilienverwaltung Eigentümern dabei helfen, Fehler zu vermeiden, ihre Unterkunft korrekt anzubieten und sowohl Eigentümern als auch Gästen ein sicheres Erlebnis zu bieten.
