Dénia verfügt nun über eine neue kommunale Regelung für Ferienwohnungen und touristisch genutzte Unterkünfte (VUT). Nach der vorläufigen Verabschiedung im Juni 2026 und der anschließenden öffentlichen Auslegung wurde die Regelung am 17. August 2026 vom Stadtrat endgültig beschlossen. Der vollständige Text wurde am 24. August im Amtsblatt der Provinz Alicante veröffentlicht.
Die Verordnung sieht je nach Lage der Immobilie in Dénia unterschiedliche Höchstgrenzen vor und betrifft insbesondere das Stadtzentrum sowie Jesús Pobre.
Für Eigentümer ist vor allem wichtig: Es gibt kein allgemeines Verbot von Ferienvermietungen in Dénia. Die genaue Lage der Immobilie ist nun entscheidend dafür, ob neue Registrierungen möglich sind, bestehende Genehmigungen verlängert werden können oder eine maximale Anzahl touristisch genutzter Wohnungen für das jeweilige Gebiet gilt.
Aktualisiert im Oktober 2026: Dieser Artikel berücksichtigt die endgültige, im Amtsblatt veröffentlichte Fassung der Verordnung und nicht den ursprünglichen Entwurf, den die Stadt einige Monate zuvor vorgestellt hatte.
Was regelt die neue Verordnung für Ferienwohnungen in Dénia genau?
Die Verordnung legt vor allem die städtebaulichen Voraussetzungen für die Nutzung von Immobilien als Ferienunterkünfte fest und ermöglicht es, die Zahl der VUT in bestimmten Gebieten zu begrenzen.
Bei der Festlegung dieser Grenzen berücksichtigt die Stadt unter anderem die Gesamtzahl der Wohnungen, die Zahl registrierter Ferienunterkünfte, die gemeldete Wohnbevölkerung und den Anteil dauerhaft bewohnter Immobilien in den einzelnen Gebieten.
Ziel ist es, ein Gleichgewicht zwischen touristischer Nutzung, dauerhaftem Wohnen und den besonderen Eigenschaften der verschiedenen Stadtteile von Dénia zu schaffen.
Diese Unterscheidung ist besonders wichtig, da sich die Situation innerhalb der Gemeinde deutlich unterscheidet. Traditionell touristisch geprägte Gebiete wie Les Marines, Les Rotes und der Montgó weisen andere Merkmale auf als stark wohnwirtschaftlich geprägte Viertel im Stadtzentrum.
Welche Gebiete von Dénia sind betroffen?
Die Verordnung unterscheidet fünf größere Bereiche innerhalb des Gemeindegebiets:
- Stadtzentrum von Dénia
- Les Rotes
- Montgó
- Jesús Pobre
- Les Marines-Deveses-Monte Pego
Die derzeit eingeführten zahlenmäßigen Beschränkungen konzentrieren sich jedoch vor allem auf bestimmte Bereiche des Stadtzentrums und auf Jesús Pobre.
Die neue Regelung sollte daher nicht als generelles Verbot verstanden werden, eine Ferienvermietung in Dénia anzumelden.
Jede Immobilie muss anhand ihrer genauen Lage und der in dem jeweiligen Gebiet verfügbaren Kapazitäten geprüft werden.
Die drei Gebiete im Stadtzentrum von Dénia
Eine der wichtigsten Neuerungen ist die Unterteilung des Stadtzentrums in drei Bereiche: A, B und C. Für jeden gelten unterschiedliche Vorgaben hinsichtlich touristisch genutzter Wohnungen.
Gebiet A: neue Ferienwohnungen bis zu einem Anteil von maximal 25 % möglich
Gebiet A umfasst den Bereich Corona Nord nördlich des Camí del Llavador.
Dort ist der Anteil dauerhaft bewohnter Wohnungen geringer, während Zweitwohnsitze und Ferienunterkünfte stärker vertreten sind.
Die Verordnung erlaubt in diesem Gebiet neue VUT, legt jedoch eine Obergrenze fest: Ferienwohnungen dürfen höchstens 25 % des vorhandenen Wohnungsbestands ausmachen.
Dies ist eine der Änderungen gegenüber dem ursprünglichen Entwurf, der eine niedrigere Grenze vorsah.
Gebiet B: Die Gesamtzahl der VUT darf nicht steigen
Gebiet B umfasst:
- Pont
- Raset
- Colón
- Eixample Extramuros
- Sandunga-Fontanella
- Marqués de Campo
- Sant Pere
- Les Roques
- Núcleo Intramuros
In diesen Bereichen darf die maximale Zahl der derzeit vorhandenen Ferienwohnungen nicht erhöht werden.
Das bedeutet jedoch nicht, dass neue Anmeldungen dauerhaft ausgeschlossen sind.
Bestehende Ferienunterkünfte können weitergeführt und verlängert werden. Wird eine VUT abgemeldet, kann dadurch ein freier Platz für eine neue Anmeldung entstehen, solange die zulässige Höchstzahl des Gebiets nicht überschritten wird.
Für Eigentümer, die eine Wohnung im Zentrum von Dénia touristisch vermieten möchten, ist dieser Punkt besonders wichtig: Ob eine positive städtebauliche Vereinbarkeit bescheinigt werden kann, kann davon abhängen, ob zum Zeitpunkt des Antrags freie Kapazitäten vorhanden sind.
Gebiet C: maximal 1 % des Wohnungsbestands
Gebiet C umfasst Stadtteile mit einem deutlich höheren Anteil dauerhaft bewohnter Immobilien und einer geringeren Konzentration touristischer Unterkünfte.
Dazu gehören unter anderem:
- Benicadim
- Grupo Mariners
- Trinquet
- Llibertat
- Sant Antoni
- Hort
- Ampliación Intramuros
- Jorge Juan
- Pintor Llorens
- Avenida de València
- Convent
- Calp
- Sant Josep
- Ferrándiz
- París
- Avenida de Alicante
- Llavador
- Paseo del Saladar
- Corona Sud
- Corona Nord südlich des Camí del Llavador
In diesen Bereichen legt die endgültige Verordnung eine Höchstgrenze von 1 % des bestehenden Wohnungsbestands für touristisch genutzte Wohnungen fest.
Dies ist eine wichtige Änderung gegenüber den ersten Entwürfen, in denen für besonders wohnwirtschaftlich geprägte Gebiete nahezu vollständige Einschränkungen vorgesehen waren.
Die endgültig verabschiedete Fassung erlaubt somit weiterhin eine begrenzte Anzahl an VUT, allerdings deutlich weniger als in stärker touristisch geprägten Bereichen.
Was passiert mit Wohnungen, die bereits touristisch registriert sind?
Dies ist vermutlich einer der wichtigsten Punkte für Eigentümer.
Die neue Verordnung führt nicht automatisch dazu, dass bereits rechtmäßig registrierte Ferienwohnungen ihre Gültigkeit verlieren.
Im Text wird ausdrücklich festgehalten, dass die neuen Begrenzungen nicht automatisch zum Verlust der Gültigkeit bestehender VUT führen.
Die Übergangsbestimmungen sehen außerdem vor, dass Ferienwohnungen, die bei Inkrafttreten der Verordnung rechtmäßig bestehen, ihren rechtlichen Status behalten. Allerdings müssen bei späteren Verlängerungen die dann geltenden Voraussetzungen berücksichtigt werden.
Pauschale Aussagen wie „Die Ferienlizenzen im Stadtzentrum laufen 2029 aus“ sind daher nicht korrekt. Die tatsächliche Situation hängt vom jeweiligen Gebiet, der Art der Genehmigung und den zum Zeitpunkt einer Verlängerung geltenden Bedingungen ab.
Was gilt in Jesús Pobre?
Die Verordnung unterscheidet klar zwischen dem Ortskern von Jesús Pobre und den außerhalb gelegenen Bereichen.
Im überwiegend wohnwirtschaftlich geprägten Ortskern dürfen keine neuen Registrierungen erteilt werden. Bestehende Genehmigungen können nach ihrem Ablauf nicht verlängert werden.
Anders ist die Situation in den Bereichen Mitjans und La Sella, wo Zweitwohnsitze stärker vertreten sind und die Struktur nach Einschätzung der Verordnung eher mit dem Montgó vergleichbar ist.
Was gilt für Les Marines, Les Rotes und den Montgó?
Diese Frage ist in Dénia besonders wichtig, da sich ein großer Teil der Ferienunterkünfte außerhalb des Stadtzentrums befindet.
Die Verordnung berücksichtigt Les Marines, Les Rotes und den Montgó in ihrer Gesamtbetrachtung des Gemeindegebiets. Die derzeit eingeführten zahlenmäßigen Beschränkungen konzentrieren sich jedoch hauptsächlich auf bestimmte Bereiche des Stadtzentrums und auf Jesús Pobre.
Diese traditionell touristisch geprägten Gebiete unterliegen daher derzeit nicht denselben Grenzen von 1 %, dem festgeschriebenen Bestand oder 25 %, die für die Gebiete A, B und C im Stadtzentrum gelten.
Das bedeutet jedoch nicht, dass jede Immobilie automatisch als Ferienunterkunft registriert werden kann. Die regionalen Vorschriften, die städtebaulichen Voraussetzungen und die entsprechende kommunale Bescheinigung müssen weiterhin erfüllt werden.
Wenn Sie eine Immobilie in einem dieser Gebiete besitzen oder erwerben möchten, finden Sie weitere Informationen auf unseren Seiten zu Ferienvermietungen in Las Marinas, Las Rotas und am Montgó.
Die Bescheinigung über die städtebauliche Vereinbarkeit bleibt entscheidend
Bevor eine Immobilie als Ferienwohnung registriert werden kann, muss bei der Stadt Dénia eine positive Bescheinigung über die städtebauliche Vereinbarkeit beantragt werden.
Diese bestätigt, dass die touristische Nutzung mit den städtebaulichen Vorgaben für die Immobilie und den für das jeweilige Gebiet geltenden Grenzen vereinbar ist.
Wichtig ist: Die kommunale Bescheinigung ist für sich genommen noch keine touristische Lizenz oder Genehmigung. Sie ist eine notwendige Voraussetzung, um anschließend das entsprechende Verfahren bei der zuständigen regionalen Tourismusbehörde fortzusetzen.
Die Verordnung sieht für die Bearbeitung solcher Anträge eine maximale Frist von drei Monaten und eine ausdrückliche Entscheidung vor.
Die Höchstgrenzen werden jedes Jahr aktualisiert
Ein weiterer wichtiger Punkt ist, dass die zulässige Zahl der Ferienwohnungen nicht dauerhaft unverändert bleibt.
Im ersten Quartal jedes Jahres muss die Stadt die Daten aktualisieren, anhand derer die maximal zulässige Zahl der VUT in den einzelnen Gebieten festgelegt wird.
Dies ist insbesondere für Gebiet B relevant, wo die Abmeldung einer Ferienwohnung einen neuen freien Platz schaffen kann, sowie für Gebiete, in denen die Höchstgrenze prozentual anhand des gesamten Wohnungsbestands berechnet wird.
Wer eine Immobilie im Zentrum von Dénia touristisch registrieren möchte, sollte daher vor Beginn des Verfahrens die aktuelle Situation im jeweiligen Gebiet prüfen.
Bedeutet die neue Regelung das Ende der Ferienvermietung in Dénia?
Nein.
Dénia verfügt weiterhin über ein bedeutendes Angebot an Ferienwohnungen, und auch die Verordnung selbst erkennt an, dass bestimmte Gebiete seit Jahrzehnten stark durch Tourismus und Zweitwohnsitze geprägt sind.
Geändert wird vielmehr die Möglichkeit, die Zahl touristischer Wohnungen in bestimmten Teilen des Stadtzentrums unbegrenzt weiter zu erhöhen.
Die Regelung unterscheidet zwischen Gebieten, in denen weitere VUT möglich sind, und Stadtteilen, in denen das dauerhafte Wohnen stärker geschützt werden soll.
Was ist, wenn meine Immobilie nicht touristisch vermietet werden kann?
Wenn eine Immobilie keine Genehmigung für die touristische Vermietung erhalten kann, bedeutet das nicht zwangsläufig, dass sie überhaupt nicht vermietet werden darf.
Je nach Eigenschaften der Immobilie und vor allem nach dem tatsächlichen Zweck des Aufenthalts können andere Mietformen infrage kommen.
Eine Immobilie kann beispielsweise für eine befristete Vermietung in Dénia geeignet sein, wenn ein konkreter und zeitlich begrenzter Bedarf besteht, etwa wegen einer beruflichen Tätigkeit, eines Studiums, einer Renovierung der eigenen Wohnung, einer medizinischen Behandlung oder eines anderen nachvollziehbaren vorübergehenden Grundes.
Die beiden Mietformen dürfen jedoch nicht verwechselt werden. In der Valencianischen Gemeinschaft ist die touristische Vermietung eigenständig definiert und geregelt. Ein längerer Aufenthalt wird nicht automatisch zu einer befristeten Vermietung: Es muss ein tatsächlicher vorübergehender Grund bestehen und ein entsprechend geeigneter Mietvertrag abgeschlossen werden.
Was sollte vor dem Kauf oder der touristischen Vermietung einer Immobilie geprüft werden?
Durch die neue Verordnung wird es noch wichtiger, eine Immobilie sorgfältig zu prüfen, bevor davon ausgegangen wird, dass sie touristisch vermietet werden kann.
Mindestens folgende Punkte sollten geprüft werden:
- Die genaue städtebauliche Lage der Immobilie.
- Das Gebiet, dem sie nach der Verordnung zugeordnet ist.
- Die maximal zulässige Zahl von VUT in diesem Gebiet.
- Ob derzeit freie Kapazitäten vorhanden sind.
- Der Status einer eventuell bereits vorhandenen touristischen Registrierung.
- Die Regelungen der Eigentümergemeinschaft.
- Die städtebauliche Vereinbarkeit der Immobilie.
- Die zum Zeitpunkt der Antragstellung geltenden regionalen Anforderungen.
Zwei Immobilien, die nur wenige hundert Meter voneinander entfernt liegen, können unterschiedlichen städtebaulichen Gebieten zugeordnet sein und dadurch völlig unterschiedliche Möglichkeiten haben.
Eine Regelung, die für jede Immobilie einzeln geprüft werden sollte
Die endgültige Verabschiedung der Verordnung schafft einen deutlich klareren Rahmen für die Zukunft der Ferienvermietung in Dénia. Gleichzeitig wird die genaue Lage jeder einzelnen Immobilie wichtiger denn je.
Bei Edeal Homes beschäftigen wir uns täglich mit Ferienvermietung und befristeter Vermietung in Dénia und verfolgen die Entwicklung der Vorschriften laufend, da sie die von uns betreuten Immobilien und die Eigentümer, die sich an uns wenden, unmittelbar betrifft.
Bevor Sie eine Entscheidung treffen, empfehlen wir daher immer, die jeweilige Immobilie individuell zu prüfen und die aktuellsten Informationen der Stadtverwaltung zu berücksichtigen.
Den offiziellen Text der Verordnung finden Sie im Amtsblatt der Provinz Alicante. Aktuelle städtebauliche Informationen finden Sie außerdem auf der Website der Stadt Dénia.
Besitzen Sie eine Immobilie in Dénia?
Wenn Sie überlegen, Ihre Immobilie als Ferienunterkunft anzubieten, oder wissen möchten, welche Vermietungsform am besten zu Ihrer Immobilie passt, können wir deren Eigenschaften, Lage und Potenzial prüfen.
Informieren Sie sich über unsere Ferienvermietungsverwaltung in Dénia oder fordern Sie eine Mietpreiseinschätzung für Ihre Immobilie an.
Jede Immobilie ist anders – und mit der neuen Verordnung ist die genaue Lage wichtiger denn je.
