El IVA aterriza en los alquileres vacacionales: todo lo que debes saber sobre la Directiva (UE) 2025/516
1. ¿Por qué hablamos de esto?
El Consejo de la Unión Europea acaba de aprobar la Directiva (UE) 2025/516 dentro del paquete “VAT in the Digital Age” (ViDA). La gran novedad: a partir del 1 de julio de 2028 todos los alquileres turísticos de corta estancia tendrán que repercutir IVA, incluso cuando el propietario no preste servicios “hoteleros” adicionales.
2. El origen del cambio
- Distorsión de la competencia: los hoteles pagaban IVA (10 % en España) mientras muchos anfitriones particulares quedaban exentos.
- ViDA persigue que “lo digital tribute como lo físico”, reforzando la recaudación y cerrando grietas al fraude.
3. Qué dice exactamente la Directiva (UE) 2025/516
| Puntos clave | Detalles |
|---|---|
| Ámbito | Afecta al alquiler de alojamientos de corta duración — definido como el arrendamiento ininterrumpido a la misma persona por un máximo de 30 noches. |
| Nuevo rol de las plataformas | Airbnb, Booking, etc. pasan a ser “sujeto pasivo considerado proveedor”: si el anfitrión no está identificado a efectos de IVA, la plataforma recaudará y liquidará el impuesto en su nombre. |
| Tipo impositivo en España | Salvo cambios, se aplicará el 10 % de IVA reducido, el mismo que ya soporta la hostelería. |
| Exenciones que se mantienen | El alquiler de larga duración (p. ej. contratos superiores a 30 noches o vivienda habitual) sigue exento de IVA. |
| Calendario de transposición | España debe aprobar su ley antes del 30 de junio de 2028 y aplicarla desde el 1 de julio de 2028; puede adelantarla si lo desea. |
4. Cómo te afectará si alquilas tu vivienda turística
- Alta en el censo de empresarios – Obtener NIF‑IVA y, si operas con varios países, valorar el One‑Stop Shop (OSS) para simplificar declaraciones.
- Facturación – Emitir facturas con el 10 % de IVA, o bien comprobar que la plataforma lo ingresa por ti.
- Libros registro y modelos trimestrales – Llevar contabilidad separada de ingresos y gastos con IVA deducible.
- Precios – Decide si absorbes el impuesto (menor margen) o lo repercutes (precio final un 10 % más alto).
5. Preguntas frecuentes (FAQ)
| Pregunta | Respuesta breve |
|---|---|
| ¿Se aplica a habitaciones sueltas en mi casa? | Sí, siempre que la estancia sea ≤ 30 noches. |
| ¿Y si ya ofrecía desayuno o limpieza? | Ya eras sujeto a IVA; lo único que cambia es el nuevo papel de la plataforma. |
| ¿Tendré que ingresar IVA en cada país donde tenga huéspedes? | No, con el régimen OSS podrás liquidar todo en la AEAT española y la UE hará el reparto. |
| ¿Puede España adelantar la fecha? | Sí. Algunas voces políticas lo piden para frenar la presión turística en zonas tensionadas. |
6. Conclusión
El IVA en los alquileres turísticos ya tiene fecha. Quedan tres años para adaptarse, pero las decisiones sobre precios, registro y tecnología conviene tomarlas ya. En Edeal Homes seguiremos de cerca las normas de transposición española y te mantendremos al día.
¿Listo para adelantarte a 2028? Ponte en contacto con nuestro equipo fiscal y convierte esta obligación en una oportunidad de profesionalizar tu alquiler vacacional.
