Dénia dispose désormais d’une nouvelle réglementation municipale encadrant les logements à usage touristique (VUT). Après son approbation initiale en juin 2026 et la période d’exposition publique, la mairie de Dénia a définitivement approuvé le texte le 17 août 2026. La réglementation complète a été publiée au Bulletin officiel de la province d’Alicante le 24 août.
Cette réglementation introduit des limites différentes selon la zone de Dénia dans laquelle se trouve le logement et concerne tout particulièrement le centre-ville et le village de Jesús Pobre.
Pour les propriétaires, le point essentiel à retenir est qu’il n’existe pas d’interdiction générale de la location touristique à Dénia. L’emplacement exact du bien devient déterminant pour savoir si de nouvelles inscriptions peuvent être accordées, si les autorisations existantes peuvent être renouvelées ou si un nombre maximal de logements touristiques s’applique dans la zone concernée.
Mise à jour en octobre 2026 : cet article analyse la version définitive de la réglementation publiée au Bulletin officiel, et non le projet initial présenté quelques mois auparavant par la mairie.
Que réglemente exactement la nouvelle ordonnance sur les locations touristiques à Dénia ?
La réglementation fixe principalement les conditions urbanistiques permettant d’utiliser un logement comme hébergement touristique et autorise la limitation du nombre de VUT dans certaines zones.
La mairie a défini ces restrictions en tenant compte de facteurs tels que le nombre total de logements, le nombre de VUT enregistrés, la population résidente et la proportion de résidences principales dans chaque secteur.
L’objectif municipal est de préserver un équilibre entre l’activité touristique, le logement résidentiel et les caractéristiques propres aux différents quartiers de Dénia.
Cette distinction est particulièrement importante, car la réalité est très différente d’une zone à l’autre. Des secteurs traditionnellement touristiques comme Les Marines, Les Rotes ou le Montgó présentent des caractéristiques très différentes de certains quartiers essentiellement résidentiels du centre-ville.
Quelles zones de Dénia sont concernées ?
La réglementation distingue cinq grands secteurs sur le territoire communal :
- Centre-ville de Dénia
- Les Rotes
- Montgó
- Jesús Pobre
- Les Marines-Deveses-Monte Pego
Toutefois, les limitations quantitatives actuellement mises en place concernent principalement certaines zones du centre-ville et Jesús Pobre.
Il serait donc incorrect d’interpréter la nouvelle réglementation comme une interdiction générale d’obtenir une autorisation de location touristique à Dénia.
La situation de chaque bien doit être étudiée en fonction de son emplacement précis et des disponibilités existantes dans la zone concernée.
Les trois zones du centre-ville de Dénia
L’une des principales nouveautés est la division du centre-ville en trois zones : A, B et C. Chacune est soumise à des règles différentes concernant les logements touristiques.
Zone A : de nouvelles locations touristiques sont autorisées jusqu’à un maximum de 25 %
La zone A correspond au secteur de Corona Nord situé au nord du Camí del Llavador.
Il s’agit d’une zone où la proportion de résidences principales est plus faible et où les résidences secondaires et locations touristiques sont déjà bien présentes.
La réglementation autorise l’implantation de nouvelles VUT dans ce secteur, mais fixe une limite : les logements touristiques ne pourront pas représenter plus de 25 % du parc de logements existant.
Il s’agit de l’une des modifications introduites dans la version définitive, le projet initial prévoyant un pourcentage inférieur.
Zone B : le nombre total de VUT ne peut pas augmenter
La zone B comprend :
- Pont
- Raset
- Colón
- Eixample Extramuros
- Sandunga-Fontanella
- Marqués de Campo
- Sant Pere
- Les Roques
- Núcleo Intramuros
Dans ces secteurs, le nombre maximal de logements touristiques actuellement existants ne pourra pas augmenter.
Cela ne signifie pas pour autant que toute nouvelle demande soit définitivement interdite.
Les logements touristiques existants peuvent continuer leur activité et être renouvelés. Si une VUT est radiée, une place peut se libérer et permettre une nouvelle inscription, à condition de ne pas dépasser le plafond fixé pour la zone.
Pour un propriétaire qui envisage de louer un logement situé dans le centre de Dénia en location touristique, ce point est particulièrement important : l’obtention de la compatibilité urbanistique peut dépendre de l’existence de places disponibles au moment de la demande.
Zone C : un maximum de 1 % des logements
La zone C regroupe des quartiers dans lesquels la part de résidences principales est nettement plus importante et où la présence d’hébergements touristiques est plus faible.
Elle comprend notamment :
- Benicadim
- Grupo Mariners
- Trinquet
- Llibertat
- Sant Antoni
- Hort
- Ampliación Intramuros
- Jorge Juan
- Pintor Llorens
- Avenida de València
- Convent
- Calp
- Sant Josep
- Ferrándiz
- París
- Avenida de Alicante
- Llavador
- Paseo del Saladar
- Corona Sud
- Corona Nord au sud du Camí del Llavador
Dans ces secteurs, la réglementation définitive fixe un plafond de logements touristiques équivalant à 1 % du nombre total de logements existants.
Il s’agit d’une évolution importante par rapport aux premières informations publiées, qui envisageaient une restriction presque totale des locations touristiques dans les zones les plus résidentielles.
La version définitivement approuvée autorise donc une présence limitée de VUT, mais dans une proportion nettement inférieure à celle admise dans les zones à vocation plus touristique.
Que deviennent les logements qui disposent déjà d’une autorisation touristique ?
C’est probablement l’une des principales préoccupations des propriétaires.
La nouvelle réglementation n’entraîne pas automatiquement la suppression des logements touristiques déjà légalement enregistrés.
Le texte précise expressément que les nouvelles limitations ne provoquent pas automatiquement la perte de validité des VUT existantes.
Les dispositions transitoires indiquent également que les logements touristiques légalement existants lors de l’entrée en vigueur de la réglementation conservent leur situation juridique, même si les conditions applicables lors de futurs renouvellements devront être prises en compte.
Il convient donc d’éviter les affirmations générales telles que « les licences du centre disparaîtront en 2029 ». La situation réelle dépend de la zone, du type d’autorisation et des conditions applicables au moment de son renouvellement.
Que se passe-t-il à Jesús Pobre ?
La réglementation distingue clairement le centre urbain de Jesús Pobre des zones périphériques.
Dans le centre du village, essentiellement résidentiel, aucune nouvelle inscription ne pourra être accordée et les autorisations existantes ne pourront pas être renouvelées une fois arrivées à expiration.
La situation est différente dans les secteurs de Mitjans et La Sella, où les résidences secondaires sont plus nombreuses et dont le fonctionnement est considéré comme plus proche de celui du Montgó.
Et à Les Marines, Les Rotes et au Montgó ?
Cette question est particulièrement importante à Dénia, puisqu’une grande partie des locations de vacances se trouve précisément en dehors du centre-ville.
La réglementation inclut Les Marines, Les Rotes et le Montgó dans son analyse globale du territoire communal, mais les limitations quantitatives actuellement mises en place se concentrent principalement sur certaines zones du centre-ville et sur Jesús Pobre.
Ces secteurs traditionnellement touristiques ne sont donc pas actuellement soumis aux mêmes plafonds de 1 %, de maintien du quota existant ou de 25 % appliqués aux zones A, B et C du centre-ville.
Cela ne signifie pas que n’importe quel logement puisse automatiquement obtenir une autorisation touristique. La réglementation régionale, les conditions urbanistiques et le certificat municipal correspondant restent obligatoires.
Si vous envisagez un bien dans l’un de ces secteurs, vous pouvez également consulter nos pages consacrées aux locations de vacances à Las Marinas, à Las Rotas et au Montgó.
Le certificat de compatibilité urbanistique reste indispensable
Avant d’enregistrer un logement en tant que location touristique, il est nécessaire d’obtenir auprès de la mairie de Dénia un certificat favorable de compatibilité urbanistique.
Ce document confirme que l’utilisation touristique du logement est compatible avec les règles urbanistiques applicables au bien et avec les limites établies dans la zone.
Il est important de comprendre que ce certificat municipal ne constitue pas à lui seul une licence ou une autorisation touristique. Il s’agit d’une étape préalable nécessaire avant de poursuivre la procédure auprès de l’administration régionale compétente en matière de tourisme.
La réglementation prévoit un délai maximal de trois mois pour statuer sur ces demandes et impose une décision expresse.
Les plafonds seront actualisés chaque année
Autre élément important : le nombre de logements touristiques autorisés ne restera pas définitivement figé.
Au cours du premier trimestre de chaque année, la mairie devra actualiser les données utilisées pour déterminer le nombre maximal de VUT admissibles dans chaque zone.
Cela est particulièrement important dans la zone B, où la radiation d’un logement peut libérer une nouvelle place, ainsi que dans les zones où le plafond est calculé en pourcentage du parc total de logements.
Si vous envisagez d’enregistrer un logement situé dans le centre de Dénia, il est donc recommandé de vérifier la situation actuelle de la zone avant d’entamer la procédure.
La nouvelle réglementation signifie-t-elle la fin des locations touristiques à Dénia ?
Non.
Dénia conserve une importante offre de locations de vacances et la réglementation elle-même reconnaît que certains secteurs présentent depuis des décennies une forte vocation touristique et une grande proportion de résidences secondaires.
Ce qui change, c’est la possibilité de continuer à augmenter indéfiniment le nombre de logements touristiques dans certaines zones du centre-ville.
La nouvelle réglementation distingue ainsi les secteurs pouvant accueillir de nouvelles VUT des quartiers dans lesquels l’usage résidentiel doit être davantage protégé.
Et si mon logement ne peut pas être utilisé en location touristique ?
Ne pas pouvoir obtenir une autorisation touristique ne signifie pas nécessairement qu’un logement ne peut pas être loué.
Selon les caractéristiques du bien et, surtout, le motif réel du séjour, d’autres formes de location peuvent être envisagées.
Un logement peut par exemple convenir à la location temporaire à Dénia lorsqu’il existe un besoin réellement limité dans le temps : déplacement professionnel, études, travaux dans la résidence principale, traitement médical ou autre motif temporaire justifiable.
Il est important de ne pas confondre les deux régimes. Dans la Communauté valencienne, le logement touristique possède sa propre définition et sa propre réglementation et un séjour plus long ne devient pas automatiquement une location temporaire : il doit exister une véritable cause temporaire et un contrat adapté.
Que faut-il vérifier avant d’acheter ou de louer un logement comme VUT ?
La nouvelle réglementation rend encore plus important l’examen du bien avant de considérer qu’il pourra être exploité en location touristique.
Il convient au minimum de vérifier :
- La localisation urbanistique exacte du logement.
- La zone réglementaire dans laquelle il se trouve.
- Le nombre maximal de VUT autorisé dans cette zone.
- L’existence éventuelle de places disponibles.
- La situation d’une éventuelle autorisation touristique existante.
- Le règlement de la copropriété.
- La compatibilité urbanistique du logement.
- Les exigences régionales applicables au moment du dépôt de la demande.
Deux logements situés à seulement quelques centaines de mètres l’un de l’autre peuvent relever de zones urbanistiques différentes et avoir des possibilités très différentes.
Une réglementation à examiner au cas par cas
L’approbation définitive de la réglementation apporte un cadre beaucoup plus clair pour l’avenir des locations touristiques à Dénia, mais elle rend également l’emplacement précis de chaque bien plus important que jamais.
Chez Edeal Homes, nous travaillons quotidiennement avec des locations touristiques et temporaires à Dénia et suivons l’évolution de la réglementation, car elle concerne directement les logements que nous gérons et les propriétaires qui nous contactent.
Avant de prendre une décision, nous recommandons toujours d’étudier chaque bien individuellement et de consulter les informations municipales les plus récentes.
Vous pouvez consulter le texte officiel de la réglementation dans le Bulletin officiel de la province d’Alicante ainsi que les informations urbanistiques actualisées sur le site de la mairie de Dénia.
Vous êtes propriétaire d’un logement à Dénia ?
Si vous envisagez de proposer votre bien en location de vacances ou souhaitez savoir quel type de location correspond le mieux à votre logement, nous pouvons étudier ses caractéristiques, son emplacement et son potentiel.
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Chaque bien est différent et, avec la nouvelle réglementation, connaître précisément son emplacement est plus important que jamais.
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