Obtenir une licence touristique à Dénia ne consiste plus simplement à enregistrer un logement puis à commencer à le commercialiser. La réglementation de la Communauté valencienne, les exigences liées à la copropriété et, depuis 2026, la nouvelle réglementation municipale de Dénia imposent de vérifier plusieurs éléments avant d’entamer les démarches.

Dans ce guide, nous expliquons étape par étape comment enregistrer un logement à usage touristique à Dénia et dans la Communauté valencienne en 2026, quels documents sont nécessaires et ce qu’il convient de vérifier avant d’investir ou de commencer à commercialiser le bien.

Mise à jour en octobre 2026 : cet article tient compte de la réglementation régionale en vigueur, de la nouvelle ordonnance municipale de Dénia et des derniers changements concernant les copropriétés et les registres de location.

Qu’est-ce que l’on appelle réellement une licence touristique ?

Bien que l’on parle couramment de « licence touristique », dans la Communauté valencienne, la procédure repose en réalité sur une déclaration responsable suivie de l’inscription du logement au Registre du tourisme de la Communauté valencienne.

Une fois inscrit, le logement reçoit son numéro d’enregistrement touristique, généralement identifié par les lettres VT.

Il convient donc de distinguer :

Le rapport ou certificat municipal de compatibilité urbanistique, demandé auprès de la mairie.
La déclaration responsable présentée auprès de la Generalitat Valenciana.
L’inscription au Registre du tourisme et le numéro VT attribué au logement.

Ces démarches sont liées, mais elles ne sont pas identiques.

Quels logements sont considérés comme des logements à usage touristique ?

La réglementation valencienne considère comme logement à usage touristique un logement loué dans son intégralité, moyennant paiement, immédiatement disponible et proposé à des fins touristiques.

Depuis le décret-loi 9/2024, une condition supplémentaire est particulièrement importante : le séjour touristique d’un même locataire ne peut pas dépasser 10 jours consécutifs.

Lorsqu’un même occupant loue le logement pendant 11 jours ou plus, celui-ci ne relève plus de la définition de logement à usage touristique au sens de cette réglementation régionale.

Cela ne signifie toutefois pas que tout séjour supérieur à 10 jours devient automatiquement une location temporaire. Le cadre juridique doit correspondre au motif réel du séjour.

Pour approfondir cette question, consultez notre article sur la manière de louer légalement un logement pendant plus de 10 jours à Dénia.

Étape 1. Vérifiez d’abord si le logement peut être utilisé à des fins touristiques

Cela devrait toujours être la première étape.

Avant de préparer le reste de la documentation, il convient de vérifier si l’utilisation touristique du logement est autorisée sur le plan urbanistique.

Pour enregistrer un nouveau logement touristique, la Generalitat exige un rapport municipal favorable de compatibilité urbanistique pour l’usage touristique, ou le document équivalent correspondant.

À Dénia, l’emplacement exact du logement est déterminant

Depuis l’approbation définitive de la nouvelle réglementation municipale des logements touristiques en août 2026, il n’est plus exact de parler simplement d’un moratoire général dans le centre-ville.

Dénia dispose désormais d’une réglementation spécifique qui distingue plusieurs zones et fixe des limites différentes pour les nouveaux logements touristiques.

Dans le centre-ville, trois zones principales sont définies :

Zone A : de nouveaux logements touristiques sont autorisés jusqu’au plafond fixé à 25 %.
Zone B : le nombre total de VUT existants est plafonné, mais de nouvelles possibilités peuvent apparaître lorsqu’un logement est radié.
Zone C : le plafond est fixé à 1 % du parc de logements.

Les secteurs de Les Marines, Les Rotes et du Montgó présentent une situation différente de ces zones du centre-ville.

Par conséquent, deux logements relativement proches peuvent avoir des possibilités urbanistiques très différentes.

Nous expliquons cette réglementation en détail dans notre guide sur la nouvelle réglementation des locations touristiques à Dénia.

Étape 2. Demandez la compatibilité urbanistique

Si l’usage touristique est autorisé dans la zone, l’étape suivante consiste à demander à la mairie de Dénia le certificat de compatibilité urbanistique pour logement à usage touristique.

Parmi les documents actuellement demandés par la mairie de Dénia figurent notamment :

L’identification du demandeur.
La référence et les données cadastrales du logement.
Un plan de situation du bien.
Le formulaire municipal correspondant.
Le justificatif de représentation lorsqu’une autre personne effectue la démarche.
La preuve du paiement de la taxe municipale.

En octobre 2026, la taxe publiée par la mairie de Dénia pour ce certificat est de 60 €.

Le logement doit également disposer du titre d’occupation ou du document habilitant correspondant.

Ce certificat municipal ne doit pas être confondu avec l’inscription touristique. Il confirme la compatibilité de l’usage touristique avec les règles d’urbanisme, mais la démarche auprès de la Generalitat Valenciana reste ensuite nécessaire.

Étape 3. Vérifiez la situation de la copropriété

Cette étape est désormais particulièrement importante pour les appartements situés dans des immeubles ou résidences soumis au régime de la propriété horizontale.

Depuis le 3 avril 2025, le propriétaire souhaitant commencer une nouvelle activité de location touristique doit obtenir au préalable l’accord exprès de la copropriété.

La décision nécessite le vote favorable des trois cinquièmes de l’ensemble des copropriétaires représentant également trois cinquièmes des quotes-parts de participation.

Un régime différent peut s’appliquer à certains logements qui exerçaient déjà légalement l’activité touristique avant cette date.

Dans la déclaration responsable auprès de la Generalitat, le titulaire doit également attester qu’il dispose de documents démontrant que les statuts, le titre constitutif ou les décisions de la copropriété ne s’opposent pas à l’usage prévu.

Si vous envisagez d’acheter un logement dans l’objectif de le louer à des vacanciers, il est donc conseillé de vérifier ce point en amont. Une compatibilité urbanistique favorable ne signifie pas nécessairement que la copropriété autorise le démarrage d’une nouvelle activité touristique.

Vous trouverez davantage d’informations dans notre article sur l’accord des trois cinquièmes de la copropriété pour les locations touristiques.

Étape 4. Réunissez les documents et vérifiez les conditions du logement

Une fois la compatibilité urbanistique confirmée et, le cas échéant, la question de la copropriété résolue, il est possible de préparer la déclaration responsable auprès de la Generalitat Valenciana.

Tous les documents ne doivent pas nécessairement être joints au formulaire, mais le titulaire déclare sous sa responsabilité qu’il en dispose et qu’il respecte les conditions exigées.

Parmi les principaux éléments à vérifier figurent :

Le titre justifiant la disponibilité du logement : propriété, contrat, mandat de gestion ou autre titre valable.
Une référence cadastrale unique et individualisée.
Un rapport municipal favorable de compatibilité urbanistique.
La licence de première ou deuxième occupation ou un document habilitant équivalent, lorsque cela est nécessaire.
Une assurance responsabilité civile ou une garantie équivalente.
Le certificat de performance énergétique du logement.
La documentation relative à la copropriété.
Les licences, certificats ou autorisations sectorielles éventuellement exigibles.
Le respect des conditions applicables en matière de conception, qualité, accessibilité et sécurité.

La Generalitat demande également d’indiquer les périodes de l’année pendant lesquelles le logement sera exploité à des fins touristiques. Il ne peut être commercialisé comme logement touristique qu’au cours des périodes déclarées.

La référence cadastrale est particulièrement importante

Chaque logement doit disposer d’une référence cadastrale unique et individualisée correspondant à sa réalité physique et juridique.

Lorsqu’elle n’est pas encore disponible, la réglementation permet d’utiliser provisoirement le Code registral unique pendant une période limitée, mais la référence cadastrale correcte devra ensuite être obtenue.

Ce point est particulièrement important, car la Generalitat procède à des contrôles et à une mise à jour du Registre du tourisme lorsque des anomalies documentaires sont détectées.

Étape 5. Souscrivez une assurance responsabilité civile

Le logement touristique doit disposer d’une assurance responsabilité civile ou d’une garantie équivalente couvrant les éventuels dommages ou responsabilités liés à l’activité.

Avant de souscrire, nous recommandons de vérifier expressément auprès de l’assureur que le contrat couvre l’utilisation du logement comme hébergement touristique.

Le tarif d’une assurance habitation classique ne doit pas être pris comme seule référence, car les garanties nécessaires peuvent être différentes.

Étape 6. Présentez la déclaration responsable à la Generalitat Valenciana

Une fois toutes les conditions remplies, l’inscription s’effectue par l’intermédiaire de la procédure en ligne d’auto-enregistrement des logements à usage touristique de la Generalitat Valenciana.

La procédure correspond actuellement au numéro GVA 19207.

La demande est présentée par voie électronique avec un certificat numérique ou par l’intermédiaire d’un représentant dûment habilité.

Pour une nouvelle inscription, les principales informations demandées sont :

L’identification du titulaire de l’activité.
L’identification du propriétaire si celui-ci est une personne différente.
Les données du logement.
La référence cadastrale.
Le rapport favorable de compatibilité urbanistique.
Le Code sécurisé de vérification du rapport municipal.
La capacité du logement.
Les périodes d’exploitation.
Les déclarations correspondantes attestant le respect des obligations légales.

La démarche régionale d’inscription est gratuite. Cela ne signifie pas que l’ensemble du processus soit sans frais, car des taxes municipales, assurances, certificats ou prestations professionnelles peuvent être nécessaires.

Quand obtient-on le numéro VT ?

Lorsque la déclaration responsable est présentée correctement avec les informations essentielles, le logement est inscrit au Registre du tourisme de la Communauté valencienne et le titulaire reçoit son numéro d’enregistrement.

Il est important d’éviter une idée répandue : le simple dépôt d’un formulaire ne rend pas automatiquement un logement touristique légal.

Si des documents essentiels manquent, si le rapport urbanistique est défavorable ou si l’administration constate ultérieurement que les conditions déclarées ne sont pas respectées, l’inscription peut être refusée, annulée ou radiée.

Le numéro d’enregistrement touristique doit apparaître dans les annonces

Une fois le logement enregistré, toute publicité ou commercialisation en tant qu’hébergement touristique doit indiquer son numéro d’enregistrement touristique ainsi que les informations de localisation exigées par la réglementation.

Nous recommandons donc de ne pas commercialiser un logement comme hébergement touristique enregistré tant que la procédure n’est pas correctement terminée.

Combien de temps l’inscription touristique est-elle valable ?

L’inscription d’un logement à usage touristique au Registre du tourisme de la Communauté valencienne a actuellement une durée de validité de cinq ans.

La déclaration responsable permet d’exercer l’activité pendant cette période, sous réserve que toutes les conditions continuent d’être respectées.

La Generalitat indique que les premiers renouvellements découlant de ce nouveau régime commenceront en août 2029.

L’inscription touristique ne doit donc plus être considérée comme une autorisation obtenue une fois pour toutes et automatiquement valable indéfiniment.

Que se passe-t-il lorsqu’un logement touristique enregistré est vendu ?

La vente d’un logement touristique nécessite également une attention particulière.

Lorsqu’un logement enregistré change de propriétaire, la réglementation en vigueur à ce moment-là s’applique au logement et au nouveau propriétaire.

La Generalitat exige actuellement une nouvelle déclaration responsable ainsi qu’un nouveau rapport municipal favorable de compatibilité urbanistique ou document équivalent.

Si vous envisagez d’acheter un logement qui possède déjà un numéro VT, il ne faut donc pas supposer que vous pourrez automatiquement poursuivre l’activité dans les mêmes conditions.

Ce point est encore plus important à Dénia en raison des nouveaux plafonds introduits par la réglementation municipale.

Étape 7. Enregistrez l’activité sur SES.Hospedajes

L’obtention du numéro touristique ne met pas fin aux obligations du propriétaire ou du gestionnaire.

Les personnes exerçant une activité d’hébergement sont soumises aux obligations du décret royal 933/2021 et doivent utiliser le système SES.Hospedajes du ministère espagnol de l’Intérieur pour effectuer les communications requises.

Parmi les obligations prévues figurent notamment la transmission des données de réservation et d’arrivée des voyageurs dans les délais établis.

Ces obligations peuvent également concerner les particuliers qui exercent une activité d’hébergement, même si certaines règles diffèrent selon que l’activité est exercée à titre professionnel ou non.

Ai-je également besoin d’un numéro national NRA ?

Cette question a suscité beaucoup de confusion en 2025 et 2026.

Le Registre national des locations de courte durée avait introduit un numéro supplémentaire, généralement appelé NRA, pour les locations de courte durée commercialisées sur les plateformes en ligne.

En mai 2026, le Tribunal suprême espagnol a cependant annulé la procédure nationale imposant d’obtenir ce numéro auprès du Registre foncier avant de pouvoir proposer le logement sur les plateformes.

Cela n’a pas supprimé le Registre du tourisme de la Communauté valencienne ni le numéro VT.

Il s’agit de systèmes différents.

Pour comprendre ce qui a changé, consultez notre article sur le NRA et les licences touristiques après la décision du Tribunal suprême.

Peut-on louer des chambres avec une inscription touristique ?

Non.

La réglementation valencienne sur les logements à usage touristique prévoit la location du logement dans son intégralité et interdit expressément la location touristique chambre par chambre dans le cadre de cette catégorie.

Que se passe-t-il si je souhaite louer pendant plus de 10 jours ?

Un logement loué au même locataire pendant 11 jours consécutifs ou plus ne relève plus de la définition régionale du logement à usage touristique.

Mais il ne suffit pas de modifier le nom du contrat.

Lorsque le séjour correspond à un véritable besoin temporaire — travail, études, traitement médical, travaux dans la résidence principale ou déplacement particulier, par exemple — une location temporaire à Dénia peut être adaptée, à condition que l’opération soit correctement structurée et documentée.

Erreurs fréquentes lors d’une demande de licence touristique à Dénia

D’après notre expérience, de nombreux problèmes apparaissent parce que les démarches sont effectuées dans le mauvais ordre.

Parmi les erreurs à éviter :

Acheter un logement en supposant qu’une licence touristique sera possible sans vérifier préalablement sa zone.
Ne pas consulter les statuts et décisions de la copropriété.
Ne pas obtenir l’accord de la copropriété lorsqu’il est obligatoire.
Confondre le certificat municipal avec le numéro d’enregistrement touristique régional.
Supposer qu’une inscription touristique existante est automatiquement transférée lors de la vente du logement.
Commercialiser le logement avant d’avoir correctement terminé les démarches.
Ne pas mettre à jour les coordonnées, le propriétaire, la capacité ou les périodes d’exploitation.
Oublier les obligations de SES.Hospedajes après l’enregistrement.

Checklist pour enregistrer un nouveau logement touristique à Dénia

☐ Vérifier la zone urbanistique du logement.
☐ Confirmer que l’usage touristique est possible.
☐ Consulter les statuts et décisions de la copropriété.
☐ Obtenir l’accord des trois cinquièmes lorsque cela est nécessaire.
☐ Demander le certificat de compatibilité urbanistique.
☐ Vérifier la référence cadastrale et le titre d’occupation.
☐ Disposer d’un certificat énergétique valable.
☐ Souscrire une assurance responsabilité civile adaptée.
☐ Vérifier les exigences de conception, sécurité et équipement.
☐ Présenter la déclaration responsable à la Generalitat.
☐ Obtenir et vérifier l’inscription et le numéro VT.
☐ Faire figurer le numéro d’enregistrement dans les annonces.
☐ Enregistrer l’activité sur SES.Hospedajes.
☐ Maintenir les informations à jour et anticiper le futur renouvellement.

Vous envisagez de louer votre logement à Dénia ?

La réglementation de la location touristique a considérablement évolué ces dernières années et il est désormais préférable d’étudier chaque logement individuellement avant de considérer qu’il peut être exploité comme hébergement touristique.

Chez Edeal Homes, nous travaillons quotidiennement avec des locations réelles à Dénia et pouvons vous aider à évaluer l’emplacement de votre bien, son potentiel et le type de location le mieux adapté à ses caractéristiques.

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Vérifier la faisabilité réelle du projet avant de commencer les démarches peut vous éviter du temps, des frais et des difficultés par la suite.