Obtener una licencia turística en Dénia ya no consiste simplemente en registrar una vivienda y empezar a anunciarla. La normativa de la Comunitat Valenciana, los requisitos de la comunidad de propietarios y, desde 2026, la nueva ordenanza municipal de Dénia hacen necesario comprobar varios aspectos antes de iniciar el trámite.
En esta guía explicamos paso a paso cómo registrar una vivienda de uso turístico en Dénia y en la Comunitat Valenciana en 2026, qué documentación necesitas y qué conviene revisar antes de invertir dinero o empezar a comercializar la propiedad.
Actualizado en octubre de 2026: este artículo tiene en cuenta la normativa autonómica vigente, la nueva ordenanza municipal de viviendas turísticas de Dénia y los últimos cambios relacionados con comunidades de propietarios y registros de alquiler.
¿Qué es realmente la llamada licencia turística?
Aunque habitualmente hablamos de “licencia turística”, en la Comunitat Valenciana el procedimiento se articula mediante una declaración responsable y la posterior inscripción de la vivienda en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana.
Una vez inscrita, la vivienda recibe su correspondiente número de registro turístico, habitualmente identificado por las siglas VT.
Por tanto, conviene distinguir entre:
- El informe o certificado municipal de compatibilidad urbanística, que se solicita al ayuntamiento.
- La declaración responsable que se presenta ante la Generalitat Valenciana.
- La inscripción en el Registro de Turismo y el número VT asociado a la vivienda.
Son trámites relacionados, pero no son exactamente lo mismo.
¿Qué viviendas se consideran viviendas de uso turístico?
La normativa valenciana considera viviendas de uso turístico aquellas que se ceden completas, mediante precio, en condiciones de inmediata disponibilidad y con finalidad turística.
Desde el Decreto-ley 9/2024, existe además un elemento especialmente importante: la cesión turística a un mismo arrendatario debe ser por un periodo máximo de 10 días continuados.
Las viviendas arrendadas durante 11 días o más al mismo ocupante no se consideran viviendas de uso turístico a efectos de esta normativa autonómica.
Esto no significa, sin embargo, que cualquier estancia superior a 10 días pueda denominarse automáticamente “alquiler temporal”. El régimen jurídico debe corresponderse con la finalidad real de la estancia.
Si quieres profundizar en esta diferencia, puedes consultar nuestro artículo sobre cómo alquilar legalmente una vivienda durante más de 10 días en Dénia.
Paso 1. Comprueba primero si la vivienda puede tener uso turístico
Este debería ser siempre el primer paso.
Antes de preparar el resto de documentación conviene comprobar si urbanísticamente es posible destinar esa vivienda al alquiler turístico.
Para registrar una nueva vivienda turística, la Generalitat exige disponer de un informe municipal de compatibilidad urbanística favorable para el uso turístico, o del documento equivalente que corresponda.
En Dénia hay que comprobar la zona exacta
Desde la aprobación definitiva de la nueva ordenanza municipal de viviendas de uso turístico en agosto de 2026, ya no basta con hablar genéricamente de una moratoria en el casco urbano.
Dénia dispone ahora de una regulación específica que diferencia entre distintas zonas y establece diferentes límites para nuevas viviendas turísticas.
En el casco urbano existen tres ámbitos principales:
- Área A: permite nuevas viviendas turísticas hasta el límite establecido del 25 %.
- Área B: mantiene limitado el número total de VUT existentes y pueden generarse nuevas posibilidades cuando se producen bajas.
- Área C: establece un máximo del 1 % del parque de viviendas.
Les Marines, Les Rotes y el Montgó presentan una situación diferente a la de estas áreas del casco urbano.
Por este motivo, dos viviendas situadas relativamente cerca pueden tener posibilidades urbanísticas distintas.
Hemos explicado la regulación municipal con detalle en nuestra guía sobre la nueva ordenanza de viviendas turísticas de Dénia.
Paso 2. Solicita la compatibilidad urbanística
Si la ubicación permite el uso turístico, el siguiente paso es solicitar al Ayuntamiento de Dénia el correspondiente certificado de compatibilidad urbanística para vivienda de uso turístico.
Entre la documentación solicitada actualmente por el Ayuntamiento se encuentran, entre otros elementos:
- Identificación de la persona solicitante.
- Referencia y ficha catastral de la vivienda.
- Plano de situación del inmueble.
- Impreso municipal correspondiente.
- Acreditación de representación cuando otra persona realiza el trámite.
- Justificante de pago de la tasa municipal.
En octubre de 2026, la tasa municipal publicada por el Ayuntamiento de Dénia para este certificado es de 60 €.
Además, la vivienda debe disponer del correspondiente título de ocupación o documento habilitante.
No conviene confundir este certificado municipal con la inscripción turística. El certificado confirma la compatibilidad del uso turístico con el planeamiento, pero posteriormente habrá que realizar el trámite ante la Generalitat Valenciana.
Paso 3. Comprueba la situación de la comunidad de propietarios
Este paso es ahora especialmente importante para apartamentos situados en edificios o urbanizaciones sometidos al régimen de propiedad horizontal.
Desde el 3 de abril de 2025, el propietario que quiera iniciar una nueva actividad de alquiler turístico debe obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios.
El acuerdo requiere el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios que representen, a su vez, tres quintas partes de las cuotas de participación.
Existe un régimen diferente para determinadas viviendas que ya ejercían legalmente la actividad turística antes de esa fecha.
Además, en la declaración responsable de la Generalitat se exige manifestar que se dispone de documentación que acredita que los estatutos, título constitutivo o acuerdos de la comunidad no impiden el uso correspondiente.
Por eso, antes de comprar una vivienda pensando en destinarla al alquiler vacacional, recomendamos comprobar este punto. Tener una vivienda urbanísticamente compatible no significa necesariamente que la comunidad permita iniciar la actividad turística.
Puedes ampliar esta cuestión en nuestro artículo sobre la aprobación de la comunidad de propietarios para viviendas turísticas.
Paso 4. Reúne la documentación y requisitos de la vivienda
Una vez resuelta la compatibilidad urbanística y, cuando corresponda, la situación de la comunidad de propietarios, hay que preparar la declaración responsable ante la Generalitat Valenciana.
No toda la documentación debe necesariamente adjuntarse al formulario, pero el titular declara bajo su responsabilidad que dispone de ella y que cumple los requisitos exigidos.
Entre los principales elementos que deben revisarse se encuentran:
- Título que acredita la disponibilidad de la vivienda: propiedad, contrato, autorización de gestión u otro título válido.
- Referencia catastral única e individualizada.
- Informe municipal favorable de compatibilidad urbanística.
- Licencia de primera o segunda ocupación o título habilitante equivalente, cuando corresponda.
- Seguro de responsabilidad civil o garantía equivalente.
- Certificado energético del inmueble.
- Documentación relativa a la comunidad de propietarios.
- Licencias, certificados o autorizaciones sectoriales que puedan resultar exigibles.
- Cumplimiento de las condiciones de diseño, calidad, accesibilidad y seguridad aplicables.
La Generalitat también exige indicar los periodos del año en los que la vivienda desarrollará actividad turística. La vivienda solo puede comercializarse turísticamente durante los periodos declarados.
La referencia catastral es especialmente importante
Cada vivienda debe contar con una referencia catastral única e individualizada que se corresponda con la realidad física y jurídica del inmueble.
Cuando todavía no se dispone de ella, la normativa permite utilizar provisionalmente el Código Registral Único durante un plazo limitado, pero deberá obtenerse posteriormente la referencia catastral correspondiente.
Este aspecto es especialmente relevante porque la Generalitat está revisando y depurando el Registro de Turismo cuando detecta incidencias en la documentación de determinadas viviendas.
Paso 5. Contrata el seguro de responsabilidad civil
La vivienda turística debe disponer de un seguro de responsabilidad civil u otra garantía equivalente que cubra los posibles daños y perjuicios derivados del ejercicio de la actividad.
Antes de contratarlo recomendamos comprobar expresamente con la compañía aseguradora que la póliza cubre la utilización del inmueble como vivienda turística.
No conviene utilizar como referencia únicamente el precio de un seguro doméstico convencional, ya que las coberturas necesarias pueden ser diferentes.
Paso 6. Presenta la declaración responsable ante la Generalitat Valenciana
Una vez que la vivienda cumple los requisitos, el alta se realiza mediante el procedimiento electrónico de autoregistro de viviendas de uso turístico de la Generalitat Valenciana.
El trámite correspondiente es actualmente el procedimiento GVA 19207.
La presentación se realiza telemáticamente mediante certificado digital o a través de un representante debidamente acreditado.
Para una nueva alta hay que aportar, entre otros datos:
- Identificación del titular de la actividad.
- Identificación del propietario si es una persona diferente.
- Datos de la vivienda.
- Referencia catastral.
- Informe favorable de compatibilidad urbanística.
- Código Seguro de Verificación del informe municipal.
- Capacidad de la vivienda.
- Periodos de funcionamiento.
- Las correspondientes declaraciones sobre el cumplimiento de los requisitos legales.
El trámite autonómico de alta es gratuito. Esto no significa que todo el proceso carezca de gastos, ya que puede haber tasas municipales, seguros, certificados o intervención de profesionales cuando sean necesarios.
¿Cuándo se obtiene el número VT?
Presentada correctamente la declaración responsable con la documentación esencial, la vivienda se inscribe en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana y se comunica al titular el correspondiente número de inscripción.
Es importante evitar una idea bastante extendida: presentar cualquier formulario no garantiza por sí solo que una vivienda sea legalmente turística.
Si falta documentación esencial, el informe de compatibilidad es desfavorable o posteriormente se comprueba que no se cumplen las condiciones declaradas, la Administración puede denegar, cancelar o dar de baja la inscripción.
El número turístico debe aparecer en los anuncios
Una vez inscrita la vivienda, la publicidad y comercialización de la propiedad como alojamiento turístico debe incluir su correspondiente número de registro turístico y la localización exigida por la normativa.
Por tanto, recomendamos no empezar a comercializar una vivienda como alojamiento turístico registrado hasta haber completado correctamente el procedimiento.
¿Cuánto dura actualmente una licencia o inscripción turística?
La inscripción de una vivienda de uso turístico en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana tiene actualmente una validez de cinco años.
La declaración responsable habilita para el ejercicio de la actividad durante ese periodo, siempre que se sigan cumpliendo los requisitos.
La Generalitat indica que las primeras renovaciones derivadas del nuevo régimen comenzarán en agosto de 2029.
Esto significa que ya no debemos considerar una inscripción turística como algo indefinido que se obtiene una vez y permanece automáticamente para siempre.
¿Qué ocurre si se vende una vivienda que ya tiene número turístico?
La venta de una vivienda turística también requiere especial atención.
Cuando cambia la persona propietaria de una vivienda registrada, se aplica a la propiedad y al nuevo propietario el régimen vigente en ese momento.
La Generalitat exige actualmente presentar una nueva declaración responsable y aportar nuevamente un informe municipal de compatibilidad urbanística favorable o documento equivalente.
Por eso, si estás pensando en comprar una vivienda que actualmente dispone de número VT, no conviene asumir que podrás continuar automáticamente con la actividad en las mismas condiciones.
Este aspecto adquiere todavía más importancia en Dénia debido a los nuevos límites introducidos por la ordenanza municipal.
Paso 7. Registra la actividad en SES.Hospedajes
Obtener el número turístico no termina con las obligaciones del propietario o gestor.
Las personas que desarrollan actividades de hospedaje están sometidas a las obligaciones establecidas por el Real Decreto 933/2021 y deben utilizar el sistema SES.Hospedajes del Ministerio del Interior para las comunicaciones correspondientes.
Entre otras obligaciones, deben comunicarse los datos exigidos relativos a las reservas y al inicio de las estancias dentro de los plazos establecidos.
Estas obligaciones afectan también a particulares que realizan actividades de hospedaje, aunque existen diferencias entre quienes ejercen la actividad profesionalmente y quienes no.
¿Necesito también un NRA estatal?
Esta cuestión ha generado mucha confusión durante 2025 y 2026.
El Registro Único de Arrendamientos estatal creó un número adicional, conocido habitualmente como NRA, para los alquileres de corta duración comercializados a través de plataformas.
Sin embargo, en mayo de 2026 el Tribunal Supremo anuló el procedimiento estatal que obligaba a obtener ese número a través del Registro de la Propiedad como requisito para ofrecer el alojamiento en plataformas.
Esto no ha eliminado el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana ni el número VT.
Son sistemas distintos.
Si quieres entender qué ocurrió con esta obligación estatal, puedes consultar nuestro artículo sobre el NRA y las licencias turísticas tras la sentencia del Tribunal Supremo.
¿Puedo alquilar habitaciones con una licencia turística?
No.
La normativa valenciana de viviendas de uso turístico contempla la cesión del inmueble completo y prohíbe expresamente el alquiler turístico de habitaciones dentro de esta modalidad.
¿Qué ocurre si quiero alquilar más de 10 días?
Una vivienda cedida durante 11 días o más de forma continuada al mismo arrendatario deja de encajar en la definición autonómica de vivienda de uso turístico.
Pero esto no significa que baste con cambiar el nombre del contrato.
Cuando la estancia responde a una necesidad temporal real —por ejemplo, trabajo, estudios, tratamiento médico, reforma de la vivienda habitual o un desplazamiento concreto— puede ser posible utilizar un régimen de alquiler temporal en Dénia, siempre que la operación esté correctamente planteada y documentada.
Errores frecuentes al solicitar una licencia turística en Dénia
En nuestra experiencia, muchos problemas aparecen porque se empieza el proceso en un orden incorrecto.
Estos son algunos errores que conviene evitar:
- Comprar una vivienda suponiendo que podrá obtener licencia turística sin comprobar previamente la zona.
- No revisar los estatutos y acuerdos de la comunidad de propietarios.
- No solicitar la aprobación comunitaria cuando resulta obligatoria.
- Confundir el certificado municipal con el número turístico autonómico.
- Dar por hecho que una licencia existente se transmite automáticamente al comprar la vivienda.
- Comercializar la propiedad antes de completar correctamente los trámites.
- No mantener actualizados los datos de contacto, propietario, capacidad o periodos de funcionamiento.
- Olvidar las obligaciones de SES.Hospedajes después de obtener el registro.
Checklist para una nueva vivienda turística en Dénia
- ☐ Comprobar la zona urbanística de la vivienda.
- ☐ Verificar que existe posibilidad de uso turístico.
- ☐ Revisar los estatutos y acuerdos de la comunidad.
- ☐ Obtener la aprobación de 3/5 de la comunidad cuando corresponda.
- ☐ Solicitar el certificado de compatibilidad urbanística.
- ☐ Comprobar referencia catastral y título de ocupación.
- ☐ Disponer de certificado energético.
- ☐ Contratar un seguro de responsabilidad civil adecuado.
- ☐ Verificar los requisitos de diseño, seguridad y equipamiento.
- ☐ Presentar la declaración responsable ante la Generalitat.
- ☐ Obtener y comprobar la inscripción y número VT.
- ☐ Incluir el número de registro en la comercialización.
- ☐ Dar de alta la actividad en SES.Hospedajes.
- ☐ Mantener actualizados los datos y controlar la futura renovación.
¿Estás pensando en alquilar tu vivienda en Dénia?
La regulación del alquiler vacacional ha cambiado considerablemente en los últimos años y actualmente conviene estudiar cada vivienda de manera individual antes de dar por hecho que puede destinarse al alquiler turístico.
En Edeal Homes trabajamos exclusivamente sobre operaciones reales de alquiler en Dénia y podemos ayudarte a analizar la ubicación de la vivienda, su potencial y la modalidad de alquiler que mejor encaja con sus características.
Si ya tienes una vivienda turística o estás estudiando incorporarla al mercado, puedes conocer nuestro servicio de gestión de alquiler vacacional en Dénia o solicitar una valoración del potencial de alquiler de tu propiedad.
Antes de iniciar cualquier trámite, comprobar la viabilidad real de la vivienda puede ahorrarte tiempo, gastos y problemas posteriores.
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