Eine Touristenlizenz in Dénia zu erhalten, bedeutet heute nicht mehr, lediglich eine Immobilie anzumelden und anschließend mit der Vermarktung zu beginnen. Die Vorschriften der Region Valencia, die Anforderungen der Eigentümergemeinschaft und seit 2026 auch die neue kommunale Regelung in Dénia machen es notwendig, vor Beginn des Verfahrens mehrere Punkte zu prüfen.

In diesem Leitfaden erklären wir Schritt für Schritt, wie Sie 2026 eine touristisch genutzte Wohnung in Dénia und der Region Valencia registrieren, welche Unterlagen benötigt werden und was Sie prüfen sollten, bevor Sie investieren oder die Immobilie vermarkten.

Aktualisiert im Oktober 2026: Dieser Artikel berücksichtigt die aktuell geltenden regionalen Vorschriften, die neue kommunale Regelung für Ferienwohnungen in Dénia sowie die jüngsten Änderungen zu Eigentümergemeinschaften und Mietregistern.

Was ist eigentlich die sogenannte Touristenlizenz?

Obwohl allgemein von einer „Touristenlizenz“ gesprochen wird, erfolgt das Verfahren in der Region Valencia tatsächlich über eine verantwortliche Erklärung und die anschließende Eintragung der Immobilie in das Tourismusregister der Valencianischen Gemeinschaft.

Nach der Eintragung erhält die Immobilie ihre touristische Registrierungsnummer, die üblicherweise mit den Buchstaben VT gekennzeichnet ist.

Daher sollte zwischen folgenden Schritten unterschieden werden:

Dem kommunalen Bericht bzw. der Bescheinigung über die städtebauliche Vereinbarkeit, die bei der Gemeinde beantragt wird.
Der verantwortlichen Erklärung, die bei der Generalitat Valenciana eingereicht wird.
Der Eintragung in das Tourismusregister und der der Immobilie zugewiesenen VT-Nummer.

Diese Verfahren hängen miteinander zusammen, sind jedoch nicht identisch.

Welche Immobilien gelten als touristisch genutzte Wohnungen?

Nach den valencianischen Vorschriften gilt eine Immobilie als touristisch genutzte Wohnung, wenn sie vollständig gegen Entgelt, zur sofortigen Nutzung und zu touristischen Zwecken überlassen wird.

Seit dem Gesetzesdekret 9/2024 gilt außerdem eine besonders wichtige Regel: Ein touristischer Aufenthalt desselben Mieters darf höchstens 10 aufeinanderfolgende Tage dauern.

Wird die Immobilie demselben Mieter für 11 Tage oder länger überlassen, gilt sie nach dieser regionalen Regelung nicht mehr als touristisch genutzte Wohnung.

Das bedeutet jedoch nicht, dass jeder Aufenthalt von mehr als 10 Tagen automatisch zu einer befristeten Vermietung wird. Die rechtliche Gestaltung muss dem tatsächlichen Grund des Aufenthalts entsprechen.

Weitere Informationen finden Sie in unserem Artikel darüber, wie eine Immobilie in Dénia legal für mehr als 10 Tage vermietet werden kann.

Schritt 1. Prüfen Sie zuerst, ob die Immobilie touristisch genutzt werden darf

Dies sollte immer der erste Schritt sein.

Bevor die übrigen Unterlagen vorbereitet werden, sollte geprüft werden, ob die touristische Nutzung der Immobilie städtebaulich überhaupt zulässig ist.

Für die Registrierung einer neuen touristisch genutzten Wohnung verlangt die Generalitat einen positiven kommunalen Bericht über die städtebauliche Vereinbarkeit der touristischen Nutzung oder ein entsprechendes gleichwertiges Dokument.

In Dénia ist die genaue Lage der Immobilie entscheidend

Seit der endgültigen Verabschiedung der neuen kommunalen Regelung für touristisch genutzte Wohnungen im August 2026 lässt sich die aktuelle Situation nicht mehr pauschal als Moratorium für das Stadtzentrum beschreiben.

Dénia verfügt nun über eine spezifische Regelung, die verschiedene Gebiete unterscheidet und unterschiedliche Obergrenzen für neue Ferienwohnungen vorsieht.

Im Stadtzentrum gibt es drei Hauptbereiche:

Gebiet A: Neue Ferienwohnungen sind bis zur festgelegten Grenze von 25 % möglich.
Gebiet B: Die Gesamtzahl der bestehenden VUT ist begrenzt; durch Abmeldungen können jedoch neue freie Kapazitäten entstehen.
Gebiet C: Maximal 1 % des vorhandenen Wohnungsbestands darf touristisch genutzt werden.

Für Les Marines, Les Rotes und den Montgó gilt eine andere Situation als für diese Bereiche des Stadtzentrums.

Daher können zwei relativ nahe beieinanderliegende Immobilien unterschiedliche städtebauliche Möglichkeiten haben.

Die kommunale Regelung erklären wir ausführlich in unserem Leitfaden zur neuen Regelung für Ferienwohnungen in Dénia.

Schritt 2. Beantragen Sie die städtebauliche Vereinbarkeit

Wenn die touristische Nutzung am Standort der Immobilie grundsätzlich möglich ist, besteht der nächste Schritt darin, bei der Stadt Dénia die entsprechende Bescheinigung über die städtebauliche Vereinbarkeit für eine touristisch genutzte Wohnung zu beantragen.

Zu den derzeit von der Stadt Dénia verlangten Unterlagen gehören unter anderem:

Identifikation des Antragstellers.
Katasterreferenz und Katasterdaten der Immobilie.
Lageplan der Immobilie.
Das entsprechende kommunale Antragsformular.
Nachweis der Vertretung, wenn das Verfahren durch eine andere Person durchgeführt wird.
Nachweis über die Zahlung der kommunalen Gebühr.

Im Oktober 2026 beträgt die von der Stadt Dénia veröffentlichte Gebühr für diese Bescheinigung 60 €.

Die Immobilie muss außerdem über die entsprechende Nutzungsgenehmigung oder ein gleichwertiges gültiges Dokument verfügen.

Diese kommunale Bescheinigung darf nicht mit der touristischen Registrierung verwechselt werden. Sie bestätigt die städtebauliche Zulässigkeit der touristischen Nutzung. Anschließend ist jedoch weiterhin das Verfahren bei der Generalitat Valenciana erforderlich.

Schritt 3. Prüfen Sie die Situation der Eigentümergemeinschaft

Dieser Schritt ist insbesondere bei Apartments in Gebäuden oder Wohnanlagen wichtig, die dem Wohnungseigentumsrecht unterliegen.

Seit dem 3. April 2025 muss ein Eigentümer, der eine neue touristische Vermietung aufnehmen möchte, zuvor die ausdrückliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einholen.

Erforderlich ist die Zustimmung von drei Fünfteln aller Eigentümer, die gleichzeitig drei Fünftel der Miteigentumsanteile vertreten.

Für bestimmte Immobilien, die bereits vor diesem Datum rechtmäßig touristisch vermietet wurden, kann eine andere Regelung gelten.

In der verantwortlichen Erklärung gegenüber der Generalitat muss außerdem bestätigt werden, dass Unterlagen vorliegen, aus denen hervorgeht, dass Gemeinschaftssatzung, Teilungserklärung oder Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft die vorgesehene Nutzung nicht verhindern.

Wer eine Immobilie speziell für die Ferienvermietung kaufen möchte, sollte diesen Punkt daher vorab prüfen. Eine positive städtebauliche Vereinbarkeit bedeutet nicht automatisch, dass die Eigentümergemeinschaft den Beginn einer neuen touristischen Vermietung erlaubt.

Weitere Informationen finden Sie in unserem Artikel über die erforderliche Zustimmung von drei Fünfteln der Eigentümergemeinschaft.

Schritt 4. Stellen Sie die Unterlagen zusammen und prüfen Sie die Anforderungen an die Immobilie

Nachdem die städtebauliche Vereinbarkeit bestätigt und gegebenenfalls die Frage der Eigentümergemeinschaft geklärt wurde, kann die verantwortliche Erklärung bei der Generalitat Valenciana vorbereitet werden.

Nicht sämtliche Unterlagen müssen zwingend dem Formular beigefügt werden. Der Betreiber erklärt jedoch in eigener Verantwortung, dass die erforderlichen Unterlagen vorhanden sind und sämtliche Voraussetzungen erfüllt werden.

Zu den wichtigsten Punkten gehören:

Nachweis über das Recht, die Immobilie zur Verfügung zu stellen: Eigentum, Vertrag, Verwaltungsvollmacht oder ein anderer gültiger Rechtstitel.
Eine eindeutige und individuelle Katasterreferenz.
Ein positiver kommunaler Bericht über die städtebauliche Vereinbarkeit.
Erste oder zweite Nutzungsgenehmigung bzw. ein gleichwertiges Dokument, soweit erforderlich.
Haftpflichtversicherung oder gleichwertige Garantie.
Energieausweis der Immobilie.
Unterlagen zur Eigentümergemeinschaft.
Gegebenenfalls erforderliche sektorale Genehmigungen, Bescheinigungen oder Zulassungen.
Einhaltung der geltenden Anforderungen an Gestaltung, Qualität, Barrierefreiheit und Sicherheit.

Die Generalitat verlangt außerdem die Angabe der Zeiträume im Jahr, in denen die Immobilie touristisch genutzt wird. Eine touristische Vermarktung ist nur innerhalb der angegebenen Zeiträume zulässig.

Die Katasterreferenz ist besonders wichtig

Jede Immobilie muss über eine eindeutige und individuelle Katasterreferenz verfügen, die ihrer tatsächlichen baulichen und rechtlichen Situation entspricht.

Ist diese noch nicht verfügbar, kann vorübergehend für einen begrenzten Zeitraum der einheitliche Registercode verwendet werden. Die korrekte Katasterreferenz muss jedoch anschließend nachgereicht werden.

Dieser Punkt ist besonders relevant, da die Generalitat das Tourismusregister überprüft und bereinigt, wenn Unstimmigkeiten oder fehlende Unterlagen festgestellt werden.

Schritt 5. Schließen Sie eine Haftpflichtversicherung ab

Eine touristisch genutzte Wohnung muss über eine Haftpflichtversicherung oder eine gleichwertige Garantie verfügen, die mögliche Schäden und Haftungsrisiken aus der Tätigkeit abdeckt.

Vor Vertragsabschluss empfehlen wir, ausdrücklich mit der Versicherung zu klären, dass die touristische Nutzung der Immobilie tatsächlich mitversichert ist.

Der Preis einer normalen Hausrat- oder Wohngebäudeversicherung ist dabei nicht unbedingt ein geeigneter Vergleichswert, da andere Deckungen erforderlich sein können.

Schritt 6. Reichen Sie die verantwortliche Erklärung bei der Generalitat Valenciana ein

Sobald die Immobilie sämtliche Voraussetzungen erfüllt, erfolgt die Anmeldung über das elektronische Selbstregistrierungsverfahren für touristisch genutzte Wohnungen der Generalitat Valenciana.

Das zuständige Verfahren trägt derzeit die Nummer GVA 19207.

Die Einreichung erfolgt elektronisch mit einem digitalen Zertifikat oder über einen ordnungsgemäß bevollmächtigten Vertreter.

Für eine neue Anmeldung werden unter anderem folgende Angaben benötigt:

Identifikation des Betreibers der Tätigkeit.
Identifikation des Eigentümers, falls dieser nicht mit dem Betreiber identisch ist.
Angaben zur Immobilie.
Katasterreferenz.
Positiver Bericht über die städtebauliche Vereinbarkeit.
Sicherer Verifizierungscode des kommunalen Berichts.
Maximale Belegung der Immobilie.
Betriebszeiträume.
Die entsprechenden Erklärungen zur Einhaltung der gesetzlichen Voraussetzungen.

Das regionale Registrierungsverfahren selbst ist kostenlos. Das bedeutet jedoch nicht, dass der gesamte Vorgang ohne Kosten ist, da kommunale Gebühren, Versicherungen, Bescheinigungen oder professionelle Dienstleistungen erforderlich sein können.

Wann erhält man die VT-Nummer?

Wurde die verantwortliche Erklärung ordnungsgemäß zusammen mit den wesentlichen Angaben eingereicht, wird die Immobilie in das Tourismusregister der Valencianischen Gemeinschaft eingetragen und dem Betreiber die entsprechende Registrierungsnummer mitgeteilt.

Ein verbreitetes Missverständnis sollte dabei vermieden werden: Allein das Einreichen eines Formulars macht eine Immobilie nicht automatisch zu einer legalen Ferienunterkunft.

Fehlen wesentliche Unterlagen, ist der Bericht zur städtebaulichen Vereinbarkeit negativ oder stellt die Verwaltung später fest, dass die erklärten Voraussetzungen nicht erfüllt sind, kann die Registrierung verweigert, aufgehoben oder gelöscht werden.

Die touristische Registrierungsnummer muss in den Anzeigen erscheinen

Nach der Registrierung muss bei der Werbung und Vermarktung als Ferienunterkunft die entsprechende touristische Registrierungsnummer sowie die gesetzlich vorgeschriebenen Standortinformationen angegeben werden.

Wir empfehlen deshalb, eine Immobilie erst dann als registrierte Ferienunterkunft zu vermarkten, wenn das Verfahren ordnungsgemäß abgeschlossen wurde.

Wie lange ist eine touristische Registrierung derzeit gültig?

Die Eintragung einer touristisch genutzten Wohnung in das Tourismusregister der Valencianischen Gemeinschaft hat derzeit eine Gültigkeit von fünf Jahren.

Die verantwortliche Erklärung berechtigt während dieses Zeitraums zur Ausübung der Tätigkeit, sofern sämtliche Anforderungen weiterhin erfüllt werden.

Nach Angaben der Generalitat beginnen die ersten Verlängerungen nach dem neuen System im August 2029.

Eine touristische Registrierung sollte daher nicht mehr als unbefristete Genehmigung betrachtet werden, die einmal beantragt und anschließend automatisch dauerhaft beibehalten wird.

Was passiert beim Verkauf einer bereits registrierten Ferienwohnung?

Auch beim Verkauf einer touristisch registrierten Immobilie ist besondere Vorsicht erforderlich.

Wechselt der Eigentümer einer registrierten Immobilie, gelten für die Immobilie und den neuen Eigentümer die zu diesem Zeitpunkt gültigen Vorschriften.

Die Generalitat verlangt derzeit eine neue verantwortliche Erklärung sowie erneut einen positiven kommunalen Bericht über die städtebauliche Vereinbarkeit oder ein gleichwertiges Dokument.

Wenn Sie also den Kauf einer Immobilie erwägen, die bereits über eine VT-Nummer verfügt, sollten Sie nicht davon ausgehen, dass die touristische Nutzung automatisch unter denselben Bedingungen fortgeführt werden kann.

Aufgrund der neuen kommunalen Obergrenzen ist dies in Dénia besonders wichtig.

Schritt 7. Registrieren Sie die Tätigkeit bei SES.Hospedajes

Mit dem Erhalt der touristischen Registrierungsnummer enden die Pflichten des Eigentümers oder Verwalters nicht.

Personen, die Beherbergungstätigkeiten ausüben, unterliegen den Verpflichtungen des Königlichen Dekrets 933/2021 und müssen für die entsprechenden Meldungen das System SES.Hospedajes des spanischen Innenministeriums nutzen.

Unter anderem müssen die gesetzlich vorgeschriebenen Buchungs- und Gästedaten innerhalb der vorgesehenen Fristen übermittelt werden.

Diese Verpflichtungen können auch für Privatpersonen gelten, die Beherbergungstätigkeiten ausüben, wobei je nach professioneller oder nicht professioneller Tätigkeit Unterschiede bestehen.

Benötige ich zusätzlich eine staatliche NRA-Nummer?

Dieses Thema führte 2025 und 2026 zu erheblicher Verwirrung.

Mit dem staatlichen Register für Kurzzeitvermietungen wurde eine zusätzliche Nummer eingeführt, die allgemein als NRA bezeichnet wurde und für über Online-Plattformen angebotene Kurzzeitvermietungen vorgesehen war.

Im Mai 2026 erklärte der spanische Oberste Gerichtshof jedoch das staatliche Verfahren für nichtig, das diese Nummer über das Grundbuch als Voraussetzung für die Vermarktung auf Plattformen verlangte.

Dadurch wurden weder das Tourismusregister der Valencianischen Gemeinschaft noch die VT-Nummer abgeschafft.

Es handelt sich um unterschiedliche Systeme.

Weitere Informationen finden Sie in unserem Artikel über die NRA und touristische Vermietungslizenzen nach dem Urteil des Obersten Gerichts.

Dürfen einzelne Zimmer mit einer touristischen Registrierung vermietet werden?

Nein.

Die valencianischen Vorschriften für touristisch genutzte Wohnungen sehen die Überlassung der gesamten Immobilie vor und verbieten ausdrücklich die touristische Vermietung einzelner Zimmer innerhalb dieser Kategorie.

Was gilt, wenn ich länger als 10 Tage vermieten möchte?

Wird eine Immobilie demselben Mieter für 11 aufeinanderfolgende Tage oder länger überlassen, fällt sie nicht mehr unter die regionale Definition einer touristisch genutzten Wohnung.

Es reicht jedoch nicht aus, lediglich die Bezeichnung des Vertrags zu ändern.

Beruht der Aufenthalt auf einem tatsächlichen vorübergehenden Bedarf — beispielsweise Arbeit, Studium, medizinische Behandlung, Renovierung der Hauptwohnung oder ein konkreter zeitlich begrenzter Aufenthalt — kann eine befristete Vermietung in Dénia geeignet sein, sofern die Vermietung korrekt gestaltet und dokumentiert wird.

Häufige Fehler bei der Anmeldung einer Ferienwohnung in Dénia

Nach unserer Erfahrung entstehen viele Probleme dadurch, dass Eigentümer die einzelnen Schritte in der falschen Reihenfolge angehen.

Zu den häufigsten Fehlern gehören:

Eine Immobilie zu kaufen und davon auszugehen, dass eine touristische Registrierung möglich ist, ohne zuvor die Lage zu prüfen.
Die Satzung und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft nicht zu kontrollieren.
Die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft nicht einzuholen, wenn sie gesetzlich erforderlich ist.
Die kommunale Bescheinigung mit der regionalen touristischen Registrierungsnummer zu verwechseln.
Davon auszugehen, dass eine bestehende touristische Registrierung beim Verkauf automatisch auf den neuen Eigentümer übergeht.
Die Immobilie zu vermarkten, bevor die Verfahren ordnungsgemäß abgeschlossen sind.
Kontaktdaten, Eigentümer, Kapazität oder Betriebszeiträume nicht aktuell zu halten.
Die Pflichten aus SES.Hospedajes nach der Registrierung zu vergessen.

Checkliste für eine neue touristisch genutzte Wohnung in Dénia

☐ Städtebauliches Gebiet der Immobilie prüfen.
☐ Prüfen, ob eine touristische Nutzung möglich ist.
☐ Satzung und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft kontrollieren.
☐ Falls erforderlich, die Zustimmung von drei Fünfteln der Gemeinschaft einholen.
☐ Bescheinigung über die städtebauliche Vereinbarkeit beantragen.
☐ Katasterreferenz und Nutzungsgenehmigung prüfen.
☐ Gültigen Energieausweis bereithalten.
☐ Geeignete Haftpflichtversicherung abschließen.
☐ Anforderungen an Gestaltung, Sicherheit und Ausstattung überprüfen.
☐ Verantwortliche Erklärung bei der Generalitat einreichen.
☐ Registrierung und VT-Nummer erhalten und überprüfen.
☐ Registrierungsnummer in der Werbung angeben.
☐ Tätigkeit bei SES.Hospedajes anmelden.
☐ Angaben aktuell halten und die spätere Verlängerung im Blick behalten.

Möchten Sie Ihre Immobilie in Dénia vermieten?

Die Vorschriften für Ferienvermietungen haben sich in den vergangenen Jahren erheblich verändert. Heute sollte jede Immobilie individuell geprüft werden, bevor davon ausgegangen wird, dass sie touristisch vermietet werden kann.

Bei Edeal Homes beschäftigen wir uns täglich mit realen Vermietungen in Dénia und können Ihnen helfen, Lage, Potenzial und die für Ihre Immobilie am besten geeignete Vermietungsform zu beurteilen.

Wenn Sie bereits eine Ferienunterkunft besitzen oder überlegen, Ihre Immobilie touristisch zu vermieten, informieren Sie sich über unsere Ferienvermietungsverwaltung in Dénia oder fordern Sie eine Bewertung des Vermietungspotenzials Ihrer Immobilie an.

Die tatsächliche Machbarkeit vor Beginn des Verfahrens zu prüfen, kann später Zeit, Kosten und Probleme ersparen.