Darf eine Immobilie in Dénia legal für 11 Tage, zwei Wochen, einen Monat oder mehrere Monate vermietet werden? Ja. Die Dauer des Aufenthalts verändert jedoch den rechtlichen Rahmen, und es reicht nicht aus, einen Vertrag einfach als „Ferienvermietung“ oder „Saisonmietvertrag“ zu bezeichnen.

Seit August 2024 gilt im valencianischen Tourismusrecht eine klare Grenze: Eine touristisch genutzte Wohnung darf demselben Mieter für höchstens 10 aufeinanderfolgende Tage überlassen werden.

Ab 11 Tagen fällt der Aufenthalt nicht mehr unter die regionale Definition einer touristisch genutzten Wohnung.

Das bedeutet jedoch nicht, dass jede Buchung ab 11 Tagen automatisch zu einer Saisonvermietung wird oder genauso abgewickelt werden kann wie eine gewöhnliche Ferienbuchung.

In diesem Leitfaden erklären wir, was sich ab dem elften Tag ändert, wie Saisonvermietung derzeit funktioniert und was Eigentümer prüfen sollten, bevor sie einen längeren Aufenthalt in Dénia akzeptieren.

Aktualisiert im Oktober 2026: Dieser Leitfaden berücksichtigt die Aufhebung des Königlichen Gesetzesdekrets 26/2026 und die derzeit geltende Regelung des spanischen Mietrechts.

Grundregel: Bis zu 10 Tage kann die Unterkunft als VUT gelten

Nach valencianischem Recht ist eine touristisch genutzte Wohnung eine vollständig überlassene Immobilie, die gegen Entgelt, sofort verfügbar und zu touristischen Zwecken für einen Zeitraum von höchstens 10 aufeinanderfolgenden Tagen an denselben Mieter vermietet wird.

Diese Immobilien unterliegen dem Tourismusrecht der Region Valencia und müssen unter anderem folgende Anforderungen erfüllen:

Eintragung im Tourismusregister,
erforderliche städtebauliche Vereinbarkeit,
technische und Ausstattungsanforderungen,
Werbevorschriften,
und weitere für touristisch genutzte Wohnungen geltende Bestimmungen.

Wenn Sie diese Vermietungsform prüfen, lesen Sie unseren Leitfaden zur Touristenlizenz in Dénia.

Was passiert bei einem Aufenthalt von 11 Tagen oder länger?

Hier zeigt sich eine der wichtigsten Besonderheiten des valencianischen Rechts.

Das Gesetz legt ausdrücklich fest, dass Immobilien, die demselben Mieter 11 aufeinanderfolgende Tage oder länger überlassen werden, nicht als touristisch genutzte Wohnungen gelten.

Ein Aufenthalt von zwei Wochen sollte daher nicht einfach als gewöhnliche 14-tägige VUT-Buchung unter der VT-Registrierung der Immobilie abgewickelt werden.

Es muss geprüft werden, welches Vertragsverhältnis tatsächlich passt.

In vielen Fällen kann es sich um eine Saison- oder vorübergehende Vermietung nach dem spanischen Mietrecht handeln. Entscheidend ist jedoch der tatsächliche Zweck des Aufenthalts.

Mehr als 10 Tage bedeutet nicht automatisch Saisonvermietung

Das ist wahrscheinlich der wichtigste Punkt des gesamten Artikels.

Das Tourismusrecht bestimmt, wann ein Aufenthalt nicht mehr unter die VUT-Definition fällt. Es macht aus einer Vermietung ab 11 Tagen aber nicht automatisch einen wirksamen Saisonmietvertrag.

Zwei Fragen müssen getrennt betrachtet werden:

ob der Aufenthalt außerhalb der valencianischen VUT-Definition liegt,
und welcher Vertrag zum tatsächlichen Nutzungszweck passt.

Ein Vertrag wird nicht allein dadurch zum Saisonmietvertrag, dass diese Bezeichnung in der Überschrift steht.

Vertragsinhalt und tatsächliche Nutzung müssen zusammenpassen.

Was ist derzeit eine Saisonvermietung?

Das spanische Mietrecht unterscheidet zwischen der Vermietung zur dauerhaften Deckung des Wohnbedarfs und Mietverhältnissen zu einem anderen Zweck.

Zu letzteren zählen ausdrücklich Mietverhältnisse für eine Saison, unabhängig davon, ob es sich um den Sommer oder eine andere Jahreszeit handelt.

Ein Saisonmietvertrag kann daher verschiedene Gründe haben, zum Beispiel:

Urlaub für einen begrenzten Zeitraum,
beruflicher Aufenthalt oder Versetzung,
vorübergehendes Remote-Arbeiten,
Studium,
medizinische Behandlung,
Renovierungsarbeiten an der eigenen Hauptwohnung,
vorübergehender Umzug,
oder ein anderer zeitlich begrenzter Bedarf, ohne dort dauerhaft wohnen zu wollen.

Der konkrete Zweck sollte im Vertrag klar und nachvollziehbar beschrieben werden.

Kann ein 14-tägiger Urlaub als Saisonvermietung gelten?

Nach dem derzeit geltenden staatlichen Recht kann eine Saisonvermietung ausdrücklich auch eine Sommersaison umfassen.

Ein Urlaub von mehr als 10 Tagen kann daher außerhalb der regionalen VUT-Kategorie liegen und, wenn die tatsächlichen Umstände passen, über einen Saisonmietvertrag geregelt werden.

Die beiden Systeme dürfen jedoch nicht miteinander verwechselt werden.

Es handelt sich dann nicht um eine gewöhnliche touristische Buchung unter der VT-Registrierung, sondern um einen Vertrag nach den Regeln der Saisonvermietung.

Wichtig: Was geschah mit der Reform vom September 2026?

Ende September 2026 führte das Königliche Gesetzesdekret 26/2026 wichtige Änderungen für vorübergehende Mietverhältnisse ein.

Unter anderem war eine Dauer von mehr als 31 Tagen vorgesehen und es sollte ein tatsächlicher, nachweisbarer Grund für die Befristung bestehen.

Die Regelung trat am 1. Oktober in Kraft.

Allerdings hob der spanische Kongress das Königliche Gesetzesdekret 26/2026 am 2. Oktober 2026 vollständig auf.

Diese neuen Bedingungen gelten daher nicht mehr und sollten heute nicht als aktuelle Voraussetzungen für Saisonmietverträge dargestellt werden.

Das spanische Mietrecht gilt wieder in seiner vorherigen Fassung, in der Saisonmietverträge zu den Mietverhältnissen für einen anderen Zweck als dauerhaften Wohnraum gehören.

Gibt es derzeit eine Mindestdauer von 32 Tagen?

Nein.

Diese Mindestdauer stammte genau aus dem inzwischen aufgehobenen Königlichen Gesetzesdekret 26/2026.

Das aktuell geltende staatliche Recht schreibt nicht allgemein vor, dass eine Saisonvermietung zwingend länger als 31 Tage dauern muss.

In Dénia entsteht dadurch folgende besondere Situation:

bis zu 10 aufeinanderfolgende Tage: Der Aufenthalt kann als VUT gelten, wenn die touristischen Voraussetzungen erfüllt sind,
ab 11 Tagen: Er fällt aus der valencianischen VUT-Definition heraus und der passende Vertrag muss geprüft werden.

Die Dauer ist wichtig, ersetzt aber nicht die Prüfung des tatsächlichen Aufenthaltszwecks.

Praxisbeispiel: Eine Familie möchte 14 Tage im August bleiben

Angenommen, eine in Frankreich lebende Familie möchte 14 Tage im August in Dénia verbringen.

Der Aufenthalt überschreitet die für valencianische VUT geltende Höchstdauer.

Er sollte daher nicht einfach als 14-tägige touristische Buchung behandelt werden.

Die Vermietung kann als Sommer-Saisonmietverhältnis geprüft werden, wobei klar festgehalten werden sollten:

Identität der Parteien,
genaue Daten,
vorübergehender Nutzungszweck,
Hauptwohnsitz des Mieters,
Miete und Zahlungsweise,
Kaution,
Nebenkosten und weitere Kosten,
Ein- und Auszugsbedingungen,
und weitere vereinbarte Pflichten.

Was ist bei Arbeit, medizinischer Behandlung oder vorübergehendem Umzug?

Dies sind einige der häufigsten Fälle der Saisonvermietung, mit denen wir in Dénia arbeiten.

eine Person, die für zwei Monate beruflich in die Region entsandt wird,
ein Berufstätiger, der vorübergehend von Dénia aus arbeitet,
eine Familie, die während der Renovierung ihrer Hauptwohnung eine Unterkunft benötigt,
eine Person, die mehrere Wochen wegen einer medizinischen Behandlung bleibt,
oder jemand, der neu in die Region gezogen ist und vorübergehend eine Unterkunft benötigt.

In solchen Fällen sollte der Vertrag klar erklären, warum die Immobilie nur vorübergehend benötigt wird.

Wenn möglich, können auch Unterlagen aufbewahrt werden, die diesen Umstand belegen.

Was ist der Unterschied zwischen Saisonvermietung und dauerhaftem Wohnraum?

Der wesentliche Unterschied liegt nicht einfach in der Anzahl der Monate.

Ein Wohnraummietvertrag dient der dauerhaften Deckung des Wohnbedarfs des Mieters.

Ein Saisonmietvertrag betrifft dagegen eine zeitlich begrenzte Nutzung.

Ein Vertrag über sechs Monate kann daher tatsächlich saisonal sein, wenn ein entsprechender vorübergehender Zweck besteht. Umgekehrt können wiederholt kurze Verträge problematisch sein, wenn der Mieter tatsächlich dauerhaft in der Immobilie lebt.

Die tatsächliche Nutzung ist wichtiger als die Bezeichnung des Vertrags.

Was sollte ein Saisonmietvertrag enthalten?

Jeder Fall benötigt einen passenden Vertrag. In der Regel sollten jedoch klar genannt werden:

Vermieter und Mieter,
die vermietete Immobilie,
Beginn und Ende der Mietzeit,
vorübergehender Zweck des Aufenthalts,
Hauptwohnsitz des Mieters,
Miete,
Zahlungsart und Zahlungsplan,
Kaution und mögliche zusätzliche Sicherheiten,
Nebenkosten,
Endreinigung, sofern vorgesehen,
Inventar und Zustand der Immobilie,
Nutzungsregeln,
zugelassene Bewohner,
und Bedingungen für vorzeitige Beendigung oder Auszug.

Welche Kaution gilt bei einer Saisonvermietung?

Da es sich nach dem spanischen Mietrecht um eine Vermietung für einen anderen Zweck als dauerhaften Wohnraum handelt, beträgt die gesetzliche Kaution grundsätzlich zwei Monatsmieten.

In der Region Valencia muss der Vermieter diese Kaution außerdem nach dem geltenden Verfahren bei der Generalitat hinterlegen.

Dies unterscheidet sich von einer Sicherheitsleistung bei einer rein touristischen Vermietung.

Kann eine Immobilie sowohl touristisch als auch saisonal vermietet werden?

Ja, allerdings ist ein Punkt besonders wichtig.

Im Tourismusregister eingetragene Wohnungen erklären die Zeiträume, in denen sie touristisch betrieben werden.

Nach valencianischem Recht kann eine Immobilie aus dem Register entfernt werden, wenn festgestellt wird, dass sie während eines als touristisch erklärten Zeitraums als Wohnraum oder saisonal nach dem Mietrecht vermietet wird.

Wer verschiedene Vermietungsmodelle im Jahresverlauf kombiniert, sollte die jeweiligen Zeiträume daher sauber organisieren und die Systeme nicht beliebig vermischen.

Brauche ich für einen Aufenthalt ab 11 Tagen eine Touristenlizenz?

Ein Aufenthalt von 11 aufeinanderfolgenden Tagen oder länger mit demselben Mieter gilt nach valencianischem Tourismusrecht nicht als VUT.

Der Vertrag wird daher nicht einfach als touristischer Aufenthalt unter der VT-Nummer abgewickelt.

Das bedeutet jedoch nicht, dass keine anderen Pflichten bestehen.

Je nach Vermarktung, Nutzung und Vertragsgestaltung können sich Pflichten aus Mietrecht, regionalem Recht, Gästemeldung, Plattformregeln, Steuerrecht oder kommunalen Vorschriften ergeben.

Kann ich Aufenthalte über 10 Tage auf Airbnb oder Booking.com anbieten?

Die verwendete Plattform bestimmt nicht automatisch die rechtliche Einordnung des Aufenthalts.

Das valencianische Recht betrachtet touristische Vermarktungskanäle als Hinweis auf touristische Nutzung, schließt aber gleichzeitig Aufenthalte ab 11 Tagen mit demselben Mieter ausdrücklich aus der VUT-Kategorie aus.

Auch Plattformen können eigene Anforderungen haben oder von spanischem und europäischem Recht betroffen sein.

Was gilt für die NRA?

Die staatlichen Vorschriften zur Mietregistrierungsnummer haben sich 2026 nach mehreren Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs erheblich verändert.

Deshalb empfehlen wir nicht mehr, die NRA als Hauptkriterium dafür zu verwenden, ob eine Vermietung touristisch oder saisonal ist.

Die Prüfung sollte bei Zweck und Dauer des Aufenthalts sowie dem anwendbaren Tourismus- und Mietrecht beginnen.

Weitere Informationen finden Sie in unserem Artikel über NRA und touristische Vermietungslizenzen nach den Urteilen des Obersten Gerichtshofs.

Häufige Fehler bei Vermietungen über 10 Tage

1. Zu glauben, ab 11 Tagen sei es automatisch Saisonvermietung

Der Aufenthalt fällt zwar aus der VUT-Definition heraus, der richtige Vertrag und sein tatsächlicher Zweck müssen aber weiterhin geprüft werden.

2. Denselben Vertrag wie bei einer touristischen Buchung zu verwenden

Beide Systeme haben unterschiedliche Verträge und Pflichten.

3. Weiterhin von einer Mindestdauer von 32 Tagen auszugehen

Diese Vorgabe stammte aus dem Königlichen Gesetzesdekret 26/2026, das anschließend aufgehoben wurde.

4. Einen Saisonvertrag zu verwenden, um dauerhaften Wohnraum zu verschleiern

Wenn die Immobilie tatsächlich dauerhaft als Hauptwohnsitz genutzt wird, macht ein eingetragenes Enddatum den Vertrag nicht automatisch saisonal.

5. Saison- und Ferienvermietung im selben touristisch gemeldeten Zeitraum zu vermischen

Die gemeldeten touristischen Betriebszeiträume müssen korrekt eingehalten werden.

6. Die gesetzliche Kaution nicht zu hinterlegen

Mietverhältnisse nach dem spanischen Mietrecht haben ein eigenes Kautionssystem. In der Region Valencia muss die Kaution zudem bei der Generalitat hinterlegt werden.

Wann kann Saisonvermietung für Eigentümer in Dénia interessant sein?

Saisonvermietung kann für bestimmte Immobilien und Jahreszeiten besonders interessant sein.

Nutzung der Immobilie außerhalb der Hauptferienzeit,
längere Aufenthalte und weniger Gästewechsel,
Unterbringung von entsandten Arbeitnehmern oder Remote-Arbeitern,
Unterbringung von Personen mit mehrwöchigem persönlichen oder medizinischen Bedarf,
oder Vermietung von Immobilien, die nicht zum klassischen Ferienmarkt passen.

Sie sollte jedoch nicht einfach als Mittel eingesetzt werden, touristische Anforderungen zu umgehen.

Saisonvermietung in Dénia mit Edeal Homes

Bei Edeal Homes verwalten wir sowohl Ferienvermietung als auch vorübergehende Vermietung in Dénia.

Wenn wir eine Anfrage für mehr als 10 Tage erhalten, legen wir nicht automatisch fest, welche Vermietungsform anzuwenden ist.

Wir prüfen:

Dauer des Aufenthalts,
Grund und geplante Nutzung,
Situation der Immobilie,
gegebenenfalls gemeldete touristische Betriebszeiträume,
Bewohner,
wirtschaftliche Bedingungen,
und erforderliche Unterlagen.

Anschließend strukturieren wir die Vermietung passend zur jeweiligen Immobilie und zum konkreten Aufenthalt.

Sie sind Eigentümer und möchten längere Buchungen annehmen?

Wenn Sie eine Immobilie in Dénia besitzen und Anfragen für 11 Tage, mehrere Wochen oder mehrere Monate erhalten, sollte die Vermietung vor der Zusage geprüft werden.

Das gilt besonders dann, wenn dieselbe Immobilie auch touristisch vermietet wird.

Informieren Sie sich über unsere Ferienvermietungsverwaltung in Dénia oder kontaktieren Sie uns, um eine saisonale Verwaltung Ihrer Immobilie zu prüfen.

Fazit

In der Region Valencia ist die 10-Tage-Grenze wichtig, beantwortet aber nicht allein alle rechtlichen Fragen.

Bis zu 10 aufeinanderfolgende Tage mit demselben Mieter kann ein touristischer Aufenthalt unter die VUT-Regelung fallen.

Ab 11 Tagen fällt die Immobilie aus dieser Definition heraus und der passende vertragliche Rahmen muss geprüft werden.

Nach der Aufhebung des Königlichen Gesetzesdekrets 26/2026 erkennt das spanische Mietrecht Saisonmietverträge — einschließlich der Sommersaison — wieder als Mietverhältnisse für einen anderen Zweck als dauerhaften Wohnraum an.

Entscheidend ist, dass Dauer, Zweck, Vertrag und tatsächliche Nutzung der Immobilie miteinander übereinstimmen.

Häufige Fragen zu Vermietungen über 10 Tage in Dénia

Kann ich meine Immobilie in Dénia für 15 Tage vermieten?

Ja, allerdings fällt ein 15-tägiger Aufenthalt aus der valencianischen VUT-Definition heraus. Welcher Vertrag anzuwenden ist, muss anhand des tatsächlichen Aufenthaltszwecks geprüft werden.

Ist eine Vermietung ab 11 Tagen automatisch Saisonvermietung?

Nein. Ab 11 Tagen handelt es sich nach valencianischem Recht nicht mehr um eine VUT, dennoch muss geprüft werden, ob eine Saisonvermietung, dauerhafte Wohnraummiete oder ein anderes Vertragsverhältnis vorliegt.

Muss eine Saisonvermietung länger als 31 Tage dauern?

Nach dem aktuell geltenden staatlichen Recht nein. Die Mindestdauer von mehr als 31 Tagen wurde durch das Königliche Gesetzesdekret 26/2026 eingeführt, dieses aber am 2. Oktober 2026 aufgehoben.

Kann ich für einen zweiwöchigen Urlaub einen Saisonmietvertrag verwenden?

Das derzeit geltende spanische Mietrecht erkennt Saisonmietverhältnisse ausdrücklich an, einschließlich der Sommersaison. Der Vertrag muss jedoch immer zur tatsächlichen Nutzung und zu den übrigen anwendbaren Vorschriften passen.

Welche Kaution gilt für Saisonvermietung?

Grundsätzlich gilt bei Mietverhältnissen für einen anderen Zweck als dauerhaften Wohnraum eine gesetzliche Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten. In der Region Valencia muss sie außerdem bei der Generalitat hinterlegt werden.

Kann ich im Sommer Ferienvermietung und im Winter Saisonvermietung anbieten?

Das kann möglich sein. Eine als VUT registrierte Immobilie muss jedoch ihre gemeldeten touristischen Betriebszeiträume einhalten und darf während eines solchen Zeitraums nicht gleichzeitig saisonal vermietet werden.

Brauche ich für eine Vermietung von 20 Tagen eine Touristenlizenz?

Eine Vermietung von 20 aufeinanderfolgenden Tagen an denselben Mieter fällt aus der valencianischen VUT-Definition heraus. Das bedeutet nicht, dass keine weiteren Pflichten bestehen; der Vertrag muss nach dem jeweils passenden Rechtsrahmen gestaltet werden.