Peut-on louer légalement un logement à Dénia pendant 11 jours, deux semaines, un mois ou plusieurs mois ? Oui, mais la durée du séjour modifie le cadre juridique à analyser et il ne suffit pas d’appeler le contrat « touristique » ou « temporaire ».
Depuis août 2024, la réglementation touristique de la Communauté valencienne fixe une limite très précise : un logement à usage touristique peut être cédé au même locataire pendant un maximum de 10 jours consécutifs.
À partir de 11 jours, le séjour ne correspond plus à la définition régionale du logement à usage touristique.
Cela ne signifie toutefois pas que toute réservation de 11 jours devient automatiquement une location temporaire ni qu’elle puisse être gérée comme une réservation de vacances classique.
Dans ce guide, nous expliquons ce qui change à partir du onzième jour, comment fonctionne actuellement la location temporaire et ce qu’un propriétaire devrait vérifier avant d’accepter un séjour plus long à Dénia.
Mise à jour en octobre 2026 : ce guide tient compte de l’abrogation du décret-loi royal 26/2026 et du régime actuellement applicable en vertu de la Loi espagnole sur les baux urbains.
La règle de base : jusqu’à 10 jours, il peut s’agir d’un logement touristique
La réglementation valencienne définit comme logement à usage touristique le logement complet proposé contre paiement, immédiatement disponible et destiné à un usage touristique pendant une durée inférieure ou égale à 10 jours consécutifs pour le même locataire.
Ces logements relèvent du régime touristique de la Communauté valencienne et doivent notamment respecter :
- l’inscription au Registre du tourisme,
- la compatibilité urbanistique applicable,
- les exigences techniques et d’équipement,
- les obligations en matière de publicité,
- et le reste de la réglementation applicable aux logements touristiques.
Si vous envisagez cette formule, consultez notre guide sur l’obtention de la licence touristique à Dénia.
Que se passe-t-il lorsque le séjour dure 11 jours ou plus ?
C’est l’une des principales particularités de la réglementation valencienne.
La loi indique expressément que les logements loués au même locataire pendant 11 jours consécutifs ou plus ne sont pas considérés comme des logements à usage touristique.
Un séjour de deux semaines ne doit donc pas être traité simplement comme une réservation touristique classique de 14 jours sous le numéro VT du logement.
Il faut déterminer quelle relation contractuelle correspond réellement.
Dans de nombreux cas, il pourra s’agir d’une location saisonnière ou temporaire soumise à la Loi sur les baux urbains, mais la finalité réelle du séjour doit être analysée.
Plus de 10 jours ne signifie pas automatiquement « location temporaire »
C’est probablement la nuance la plus importante de tout l’article.
La réglementation touristique détermine à quel moment le séjour sort de la catégorie des logements touristiques, mais elle ne transforme pas automatiquement tout séjour de 11 jours ou plus en contrat temporaire valable.
Il faut distinguer deux questions :
- le fait que le séjour sorte de la définition valencienne de VUT,
- et le contrat adapté à l’usage réel du logement.
Un contrat ne devient pas temporaire simplement parce que l’intitulé comporte les mots « location saisonnière ».
Le contenu du contrat et la réalité du séjour doivent être cohérents.
Qu’est-ce qu’une location saisonnière aujourd’hui ?
La Loi sur les baux urbains distingue la location destinée à satisfaire le besoin permanent de logement du locataire et les locations destinées à un autre usage.
Parmi ces dernières figurent expressément les locations conclues pour une saison, qu’il s’agisse de l’été ou de toute autre saison.
Un contrat temporaire peut donc répondre à différents motifs, par exemple :
- des vacances pendant une période déterminée,
- un déplacement professionnel,
- du télétravail temporaire,
- des études,
- un traitement médical,
- des travaux dans la résidence principale,
- une mutation provisoire,
- ou tout autre besoin limité dans le temps n’impliquant pas l’établissement d’une résidence permanente.
La finalité concrète du séjour doit être indiquée clairement et de façon cohérente dans le contrat.
Des vacances de 14 jours peuvent-elles relever d’une location saisonnière ?
Selon la législation nationale actuellement en vigueur, la location saisonnière peut expressément comprendre une saison d’été.
Un séjour de plus de 10 jours dont la finalité est de passer des vacances peut donc sortir de la catégorie valencienne des VUT et, lorsque cela correspond réellement à la situation, être organisé au moyen d’un contrat saisonnier.
Il ne faut toutefois pas confondre les deux régimes.
Il ne s’agirait pas d’une réservation touristique classique couverte par le numéro VT du logement, mais d’un contrat soumis au régime juridique de la location saisonnière.
Important : que s’est-il passé avec la réforme de septembre 2026 ?
Fin septembre 2026, le décret-loi royal 26/2026 a introduit des modifications importantes concernant les locations temporaires.
Il prévoyait notamment une durée supérieure à 31 jours et exigeait un motif réel et justifiable de temporalité.
Le texte est entré en vigueur le 1er octobre.
Cependant, le Congrès des députés a abrogé intégralement le décret-loi royal 26/2026 le 2 octobre 2026.
Ces nouvelles conditions ont donc cessé de produire leurs effets et ne doivent pas être présentées aujourd’hui comme des exigences en vigueur.
La Loi sur les baux urbains est revenue à sa rédaction antérieure, dans laquelle les locations saisonnières relèvent des baux pour un usage autre que la résidence habituelle.
Existe-t-il actuellement une durée minimale de 32 jours ?
Non.
Cette durée minimale provenait précisément du décret-loi royal 26/2026 qui a été abrogé.
La législation nationale actuellement en vigueur n’impose pas, de manière générale, qu’une location saisonnière dure obligatoirement plus de 31 jours.
À Dénia, nous pouvons donc nous trouver dans la situation suivante :
- jusqu’à 10 jours consécutifs : le séjour peut relever du régime VUT s’il respecte les exigences touristiques,
- à partir de 11 jours : il sort de la définition valencienne de VUT et le contrat approprié doit être analysé.
La durée est importante, mais elle ne remplace pas l’analyse de la finalité réelle du séjour.
Exemple pratique : une famille souhaite venir 14 jours en août
Imaginons qu’une famille résidant en France souhaite passer 14 jours à Dénia au mois d’août.
Le séjour dépasse la durée maximale prévue pour une VUT dans la Communauté valencienne.
Il ne devrait donc pas être formalisé simplement comme une réservation touristique de 14 jours.
L’opération peut être étudiée comme une location pour la saison estivale, en précisant clairement :
- l’identité des parties,
- les dates exactes,
- la destination temporaire du logement,
- la résidence principale du locataire,
- le loyer et le mode de paiement,
- la caution,
- les consommations et autres frais,
- les conditions d’entrée et de sortie,
- et les autres obligations convenues.
Le contrat se distingue ainsi clairement d’une résidence habituelle et d’un séjour touristique géré sous le régime VUT.
Et si le séjour est motivé par le travail, un traitement médical ou une mutation ?
Ce sont quelques-uns des cas les plus fréquents de location temporaire que nous rencontrons à Dénia.
- une personne envoyée travailler dans la région pendant deux mois,
- un professionnel télétravaillant temporairement depuis Dénia,
- une famille ayant besoin d’un logement pendant les travaux de sa résidence,
- une personne restant plusieurs semaines pour un traitement médical,
- ou une personne récemment installée dans la région qui cherche encore un logement permanent.
Dans ces situations, il est conseillé que le contrat explique clairement pourquoi le logement est nécessaire de manière temporaire.
Lorsque cela est possible, il peut également être utile de conserver des documents permettant de justifier cette circonstance.
Quelle différence entre location temporaire et résidence habituelle ?
La principale différence n’est pas simplement le nombre de mois.
Une location de résidence habituelle vise à satisfaire de manière permanente le besoin de logement du locataire.
La location saisonnière répond à un usage limité dans le temps.
Un contrat de six mois peut donc être réellement temporaire si cette finalité existe, tandis que l’utilisation de contrats courts successifs pour une personne qui réside en réalité de façon permanente dans le logement peut créer des problèmes de qualification juridique.
La réalité de la relation est plus importante que le nom donné au contrat.
Que doit contenir un contrat saisonnier ?
Chaque situation exige son propre contrat, mais il convient généralement de préciser :
- le bailleur et le locataire,
- le logement concerné,
- les dates de début et de fin,
- la finalité temporaire du séjour,
- la résidence principale du locataire,
- le loyer,
- le mode et le calendrier de paiement,
- la caution et les garanties supplémentaires éventuelles,
- les consommations,
- le ménage final le cas échéant,
- l’inventaire et l’état du logement,
- les règles d’utilisation,
- les occupants autorisés,
- et les conditions de résiliation ou de départ anticipé.
Quelle caution pour une location saisonnière ?
Comme il s’agit d’un bail pour un usage autre que la résidence habituelle au sens de la Loi sur les baux urbains, la caution légale est en principe équivalente à deux mois de loyer.
Dans la Communauté valencienne, le bailleur doit également déposer cette caution auprès de la Generalitat selon la procédure en vigueur.
Cela diffère du dépôt de garantie éventuellement utilisé lors d’un séjour strictement touristique.
Un logement peut-il combiner location touristique et temporaire ?
Oui, mais un point est essentiel.
Les logements inscrits au Registre du tourisme déclarent les périodes pendant lesquelles ils exercent une activité touristique.
La réglementation valencienne prévoit qu’un logement peut être radié du registre s’il est constaté que, pendant une période déclarée comme touristique, il est utilisé dans le cadre d’une location de résidence ou saisonnière soumise à la LAU.
Si un bien combine plusieurs modes de location au cours de l’année, les périodes de fonctionnement doivent donc être correctement organisées et les régimes ne doivent pas être mélangés sans distinction.
Ai-je besoin d’une licence touristique pour un séjour de 11 jours ou plus ?
Une location de 11 jours consécutifs ou plus au même locataire n’est pas considérée comme une VUT selon la réglementation valencienne.
Le séjour ne se formalise donc pas simplement comme une réservation touristique couverte par le numéro VT.
Cela ne signifie toutefois pas qu’aucune autre obligation ne s’applique.
Selon la manière dont le logement est exploité, annoncé et loué, des obligations peuvent découler de la LAU, de la réglementation régionale, de l’enregistrement des voyageurs, des plateformes, de la fiscalité ou de la réglementation municipale.
Puis-je proposer des séjours de plus de 10 jours sur Airbnb ou Booking.com ?
La plateforme utilisée ne détermine pas à elle seule la nature juridique du séjour.
La réglementation valencienne considère l’utilisation de canaux de commercialisation touristique comme un indice de finalité touristique, tout en excluant expressément de la catégorie VUT les séjours de 11 jours ou plus au même locataire.
Les plateformes peuvent également appliquer leurs propres exigences ou être concernées par la réglementation espagnole et européenne.
Qu’en est-il du NRA ?
La réglementation nationale du Numéro d’enregistrement de location a connu d’importantes modifications en 2026 à la suite de plusieurs décisions du Tribunal suprême.
Nous ne recommandons donc plus d’utiliser le NRA comme critère principal pour déterminer si un séjour est touristique ou temporaire.
L’analyse doit commencer par la finalité et la durée du séjour, ainsi que par la réglementation touristique et locative applicable.
Pour approfondir ce point, consultez notre article sur le NRA et les licences touristiques après les décisions du Tribunal suprême.
Erreurs fréquentes lors d’une location de plus de 10 jours
1. Penser que 11 jours transforment automatiquement le séjour en location temporaire
Le séjour sort de la catégorie VUT, mais il faut encore déterminer correctement le contrat et sa finalité.
2. Utiliser le même contrat que pour une réservation touristique
Les contrats et obligations des deux régimes sont différents.
3. Croire qu’un minimum de 32 jours est toujours obligatoire
Cette exigence provenait du décret-loi royal 26/2026, qui a ensuite été abrogé.
4. Utiliser un contrat temporaire pour masquer une résidence habituelle
Si le locataire utilise réellement le logement comme résidence permanente, la présence d’une date de fin dans le document ne suffit pas à rendre le contrat temporaire.
5. Mélanger location touristique et temporaire pendant une même période déclarée comme touristique
Les périodes d’activité touristique déclarées doivent être correctement respectées.
6. Ne pas déposer la caution lorsqu’elle est obligatoire
Les contrats soumis à la LAU disposent de leur propre régime de caution et, dans la Communauté valencienne, celle-ci doit être déposée auprès de la Generalitat.
Quand la location temporaire peut-elle être intéressante pour un propriétaire à Dénia ?
La location temporaire peut être particulièrement intéressante pour certains logements et certaines périodes de l’année.
- utiliser le logement en dehors de la haute saison touristique,
- travailler avec des séjours plus longs et moins de rotations,
- accueillir des travailleurs en déplacement ou des télétravailleurs,
- héberger des personnes ayant besoin de plusieurs semaines pour des raisons personnelles ou médicales,
- ou gérer des biens qui ne correspondent pas au marché touristique classique.
Elle ne doit toutefois pas être utilisée simplement comme moyen d’éviter les obligations applicables aux logements touristiques.
Location temporaire à Dénia avec Edeal Homes
Chez Edeal Homes, nous gérons aussi bien la location saisonnière que la location temporaire à Dénia.
Lorsque nous recevons une demande de plus de 10 jours, nous ne supposons pas automatiquement quel régime doit s’appliquer.
Nous analysons :
- la durée du séjour,
- le motif et l’usage prévu,
- la situation du logement,
- les périodes d’activité touristique déclarées le cas échéant,
- les occupants,
- les conditions économiques,
- et la documentation nécessaire.
Nous structurons ensuite l’opération de manière adaptée au logement et au séjour concerné.
Vous êtes propriétaire et souhaitez accepter des réservations plus longues ?
Si vous possédez un logement à Dénia et recevez des demandes pour 11 jours, plusieurs semaines ou plusieurs mois, il est préférable d’étudier l’opération avant d’accepter la réservation.
C’est particulièrement important lorsque le logement est également utilisé pour des locations touristiques.
Vous pouvez consulter notre service de gestion de locations de vacances à Dénia ou nous contacter pour étudier la gestion temporaire de votre propriété.
Conclusion
Dans la Communauté valencienne, la limite des 10 jours est importante, mais elle ne répond pas à elle seule à toutes les questions.
Jusqu’à 10 jours consécutifs pour le même locataire, un séjour touristique peut entrer dans le régime des logements à usage touristique.
À partir de 11 jours, le logement sort de cette définition et il faut analyser le régime contractuel adapté.
Après l’abrogation du décret-loi royal 26/2026, la Loi sur les baux urbains reconnaît de nouveau les locations saisonnières — y compris la saison estivale — comme des baux pour un usage autre que la résidence habituelle.
La clé est que la durée, la finalité, le contrat et l’utilisation réelle du logement soient cohérents entre eux.
Questions fréquentes sur les locations de plus de 10 jours à Dénia
Puis-je louer mon logement pendant 15 jours à Dénia ?
Oui, mais un séjour de 15 jours sort de la définition valencienne des logements touristiques. Il faut déterminer le contrat adapté en fonction de la finalité réelle du séjour.
À partir de 11 jours, s’agit-il automatiquement d’une location saisonnière ?
Non. À partir de 11 jours, le séjour n’est plus une VUT au sens de la réglementation valencienne, mais il faut encore déterminer s’il s’agit d’une location saisonnière, d’une résidence habituelle ou d’une autre relation juridique.
Une location saisonnière doit-elle durer plus de 31 jours ?
Non selon la législation nationale actuellement en vigueur. Cette exigence avait été introduite par le décret-loi royal 26/2026, mais celui-ci a été abrogé le 2 octobre 2026.
Puis-je utiliser un contrat saisonnier pour deux semaines de vacances ?
La LAU actuellement en vigueur reconnaît expressément les locations saisonnières, y compris la saison d’été. Le contrat doit néanmoins toujours correspondre à l’utilisation réelle du logement et aux autres règles applicables.
Quelle caution s’applique à une location saisonnière ?
En règle générale, les locations pour un usage autre que la résidence habituelle sont soumises à une caution légale équivalente à deux mois de loyer. Dans la Communauté valencienne, cette caution doit également être déposée auprès de la Generalitat.
Puis-je faire de la location touristique en été et temporaire en hiver ?
Cela peut être possible, mais une VUT doit respecter les périodes d’activité touristique déclarées. Elle ne doit pas être utilisée pour des locations saisonnières pendant une période déclarée comme touristique.
Ai-je besoin d’une licence touristique pour louer 20 jours ?
Une location de 20 jours consécutifs au même locataire sort de la définition valencienne de VUT. Cela ne signifie pas qu’aucune autre obligation ne s’applique : le contrat doit être correctement structuré selon le régime juridique applicable.
